Р Е Ш Е Н И Е

Гр.Разград, 21. 05. 2014г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Разградският окръжен съд в публично заседание на двадесет и осми април през две хиляди и четиринадесета година в състав:

Съдия: Анелия Йорданова

при секретаря Н. Р. като разгледа докладваното от съдия Ан. Йорданова гр. д. № 297 по описа за 2013 г. , за да се произнесе взе предвид следното:

Искът е с правно основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД.

Постъпила е искова молба от „Уйгар” ЕООД с. Драгомъж, общ. Исперих, в която ищецът твърди, че на 18. 05. 2012 г. с ответницата П.Е.Д. ***, представлявана от пълномощник Ю. И. И. са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот : Поземлен имот, представляващ незастроено дворно място с площ от 1, 594 дка, находящ се кв. 138, УПИ VІІ по плана на гр. Исперих с адм. адрес гр. Исперих, ул. „Дочо Михайлов” № 1, при граници: УПИ ІV от кв. 138 , УПИ ХХХІV и УПИ ХХХІІІ от кв. 1, УПИ ІІІ от кв. 138 за сумата 29 000 лв. Ищецът твърди, че по силата на този договор се е задължил да заплати по банков път на пълномощника сумата от 11 000 лв. , а на 20. 12. 12 г. сумата 18 000 лв. Продавачът се е задължил да се снабди с всички необходими документи за изповядване на сделката, а купувача влиза във владение на имота на 18. 05. 12 г. Ищецът твърди, че към настоящия момент е превел цялата дължима сума, а ответницата не е изпълнила задължението си да му прехвърли собствеността върху имота. Моли съда да постанови решение, с което да обяви за окончателен предварителния договор за покупко-продажба, сключен между страните.

В 1-месечния срок по чл. 131 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответника по иска. Оспорва иска като неоснователен. Твърди, че действително е сключен предварителния договор за покупко-продажба на недв. имот от 18. 05. 12 г. Тъй като ответницата не живее в РБългария е упълномощила за сключване на сделката Юлиян И. И., като го снабдила и с необходимите документи за това. Тъй като ищецът не е платил остатъкът от продажната цена в срок по предварителния договор, е загубил възможността да претендира обявяването му за окончателен. В тази връзка ответницата твърди, че след изтичане на срока за сключване на окончателен договор, не се счита за обвързана от клаузите в него. Оспорва извършеното плащане на суми, относно истинността и автентичността им, а също така, че не са извършени по банков път, на лица без представителна власт и че са извършени след крайния предвиден в договора срок за плащане. Прилага скица и данъчна оценка

Съдът, като прецени твърденията и становищата на страните и събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:

На 18. 05. 12 г. в гр. Исперих е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, според който ответницата П.Е.Д. чрез своя пълномощник Юлиян Иванов Иванов се е задължила да продаде на ищеца „Уйгар” ЕООД с. Драгомъж, общ. Исперих, представлявано от управителя Н. А. собствения си едвижим имот, представляващ: Поземлен имот, незастроено дворно място с площ от 1, 594 дка, находящ се кв. 138, УПИ VІІ по плана на гр. Исперих с адм. адрес гр. Исперих, ул. „Дочо Михайлов” № 1, при граници: УПИ ІV от кв. 138 , УПИ ХХХІV и УПИ ХХХІІІ от кв. 1, УПИ ІІІ от кв. 138 за сумата 29 000 лв. Според т. І и т. ІV от договора, в деня на сключването му сумата 11 000 лв. е платена от купувача на продавача и продавачът е предал на купувача владението върху имота, за което страните не спорят. Уговорили са се, че сумата от 18 000 лв. – остатък от продажната цена ще бъде изплатена на 20. 12. 2012 г. по банков път на името на пълномощника. В т. ІІ е посочено, че собствеността на имота с нотариален акт ще се прехвърли на 20. 12. 12 г. в момента на окончателното плащане на цената.

Към исковата молба са приложени копия от формуляри за получаване на парични суми чрез MoneyGram за извършени парични преводи от Н. А. на Ю. И. И.ванов, съответно : на 18. 02. 13 г. – 400 евро, на 19. 02. 13 г. – 600 евро, на 22. 02. 13 г. 950 евро, на 26. 02. 13 г. 1000 евро, вносни бележки за преведени на Ю. И. И. чрез „Райфайзенбанк” ЕАД от Н. А. следните суми: 3 000 лв. на 01. 08. 13 г.; 5250 лв. на 01. 07. 13 г., преведени от „Уйгар” ЕООД. Приложено е и копие от саморъчно издадена разписка от Р. И. И. от 28. 03. 2012 г. , съдържаща нейно изявление, че е получила от Н. А. сумата 4 000 лв. за продажбата на процесния недвижим имот.

В писмения отговор по реда на чл. 131 ГПК ответникът е оспорил представените от ищеца платежни документи, а последния е заявил, че ще се ползва от тях. На осн. чл. 193 от ГПК е открито производство по оспорване истинността им.

Ищецът е представил в съдебно заседание, проведено на 28. 04. 14 г. Банково удостоверение № 335-52/ 24. 04. 2014 г. на „Райфайзенбанк” ЕАД , според което по разплащателната сметка на Ю. И. И. на 18. 05. 12 г. са внесени 11 000 лв. , на 08. 01. 13 г. – 3000 лв. , на 01. 07. 13 г. 4 000 лв. и 5 250 лв. с платежни нареждания с основание „Предварителен договор за покупко-продажба на имот”, извлечение от сметка за преведените на 01. 07. 13 г. суми от 4 000 лв. и 5 250 лв. Ищецът е представил също така Удостоверение изх. № 04/ 24. 04. 14 г. на „Ауто 2000 Исперих” ООД, според което Ю. И. И. е получил парични преводи чрез системата на MoneyGram, изпратени от Н. А. със следните референтни номера: № 56645393 – 400 евро;№ 96394297 – 600 евро; № 64998051 – 950 евро и № 30208116 – 1 000 евро. Тези документи не са оспорени от повереника на ответницата. Разпитана е като свидетел Р.Ш.. Същата твърди, че е присъствала, когато фактическата съжителница на Н. А. – С.жан е предавала на Ю. И. И. листи с написани на тях номера на паричните преводи, направени от А. в полза на И. чрез MoneyGram и последния се е разпоредил с паричните преводи.

Ищецът е изпратил на пълномощника на ответницата нотариална покана, която е връчена чрез уведомление, според разписката на 02. 08. 13 г. , с която ищецът е поканил ответницата в 14-дневен срок от получаване на поканата да се яви в кантората на нотариуса за подготовка на документите за сключване на окончателния договор за покупко-продажба на имота. Същата нотариална покана е връчена чрез уведомление и на ответницата.

Въз основа на тази фактическа обстановка, съдът приема от правна страна следното:

Предявеният иск е с правно основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД - за обявяване на сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот за окончателен. За да бъде обявен за окончателен на основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД един предварителен договор, следва да се установи наличието на следните предпоставки: 1. предварителният договор да е сключен в писмена форма; 2. да съдържа всички съществени елементи на договор за покупко-продажба на недвижим имот и 3. прехвърлителят да е собственик на недвижимия имот към момента на обявяване на предварителния договор за окончателен. От събраните по делото доказателства, преценени поотделно и в тяхната съвкупност, съдът приема, че е установено кумулативното наличие на всички посочени по-горе предпоставки. В изпълнение на разпоредбата на чл. 19 от ЗЗД предварителният договор е сключен в писмена форма, тъй като за действителността на окончателния договор за покупко-продажба на недвижим имот е необходима нотариална форма. Страните по делото не спорят, а и видно от приложения нот. акт № 18, т. І, рег. № 120, дело № 6/ 2010 г. на нотариус с рег. № 254 на НК, ответницата е собственик на процесния недвижим имот. Не се оспорва и представителната власт на пълномощника на ответницата – Юлиян Иванов Иванов, сключил предварителния договор.

От събраните по делото писмени доказателства се установява, че ищецът е заплатил на ответницата чрез нейния пълномощник, така, както е уговорено в т. І от предварителния договор следните суми: 11 000 лв. при сключване на договора чрез „Райфайзенбанк” ЕАД на 08. 01. 13 г. сумата 3000 лв. , на 01. 07. 13 г. сумите 4 000 лв. и 5 250 лв. Чрез системата на MoneyGram са направени следните парични преводи с референтни номера: № 56645393 – 400 евро;№ 96394297 – 600 евро; № 64998051 – 950 евро и № 30208116 – 1 000 евро – общо 2 950 евро с левова равностойност 5 770 лева. Така заплатените суми от ищеца на ответницата са общо в размер на 29 020 лв. , а уговорената цена за продажба на имота е в размер на 29 000 лв. С оглед на това, съдът приема, че купувачът е заплатил цената на имота, уговорена в предварителния договор. Ищецът е заплатил и сумата 4 000 лв. на Радиана Иванова Иванова на 28. 03. 2012 г. за което е представена разписка, съдържаща нейно изявление, че я е получила за продажбата на процесния недвижим имот, за което страните също не спорят.

Съдът приема, че е недоказано извършеното от ответницата оспорване на истинността на представените от ищеца копия от платежни документи за заплатените суми за цената на процесния недвижим имот чрез „Райфайзенбанк” ЕАД и MoneyGram. Истинността на същите се установява от представените от ищеца две удостоверения № 335-52/ 24. 04. 2014 г. на „Райфайзенбанк” ЕАД и изх. № 04/ 24. 04. 14 г. на „Ауто 2000 Исперих” ООД, в които са удостоверени същите обстоятелства, които се съдържат и в платежните документи. Всички суми са внесени и са платени на пълномощника на ответницата Ю. И. И., според уговореното в предварителния договор. Удостоверенията са автентични, не са оспорени от ответницата, поради което и съдът ги приема за доказателство по делото, че цената, уговорена в предварителния договор за имота е платена на ответницата.

По възражението на ответницата, че след изтичане на срока за сключване на окончателен договор, не се счита за обвързана от клаузите в него, тъй като ищецът не е платил остатъка от продажната цена в срок по предварителния договор и е загубил възможността да претендира обявяването му за окончателен, съдът приема следното: Действително, според уговореното в т. І от договора, ищецът е заплатил 11 000 лева при сключването му, а останалата част от 18 000 лв. е следвало да заплати на 20. 12. 12 г. Сумата 18 000 лв. ищецът е заплатил на части след 20. 12. 12 г. по описания по-горе начин, като последното плащане е на 01. 07. 2013 г. От изтъкнатия довод от ответницата, съдът прави извод, че явно има предвид разваляне на договора, поради неизпълнение на задължения на купувача по него. Съгласно чл. 87, ал.1 ЗЗД, когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. Предупреждението трябва да се направи писмено, когато договорът е сключен в писмена форма. В случая липсва писмено предупреждение, че договорът ще бъде развален, отправено от ответницата - продавач до ищеца - купувач. Няма и даден подходящ срок за изпълнение на задължението за плащане на дължимите вноски от цената. Поведението на ответницата чрез нейния пълномощник сочи точно обратното и е израз на волята й не да разваля договора, а за обвързаност от действието му, като макар и след 20. 12. 2012 г. е приемала престираната от ищеца на вноски цена за имота. Съобразно задължителната практика на ВКС, обективирана в решения по чл. 290 ГПК, неизпълнението на задължението по предварителния договор и неизправността на ищеца не е пречка за упражняване на преобразуващото му право чрез конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, щом предварителният договор, съдържащ уговорка за всички съществени условия на окончателния, валидно обвързва страните и не е развален или прекратен -решение № 224 от 1.07.2013 г. на ВКС по гр. д. № 1247/2012 г., IV г. о., ГК и решение № 28 от 1.07.2011 г. на ВКС по т. д. № 207/2010 г., II т. о., ТК. С оглед на това, съдът приема, че твърдението, че договорът е прекратен е неоснователно.

Предвид приетото, съдът в настоящия състав счита, че предварителния договор е валиден и действащ между страните и са налице предпоставките по чл. 363, ал.1 от ГПК за обявяването му за окончателен.

Видно от приложеното удостоверение за данъчна оценка изх. № 6702002798/ 09. 10. 2013 г. на Община Исперих, ответницата няма непогасени задължения към държавата. С оглед разпоредбите на чл. 264, ал.1 и ал. 4 от ДОПК, тълкувани във връзка с чл. 298, ал.3 от ГПК и чл. 115, ал.3 от ЗС на ищеца не следва да се издава препис от решението по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, докато не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето, както и данъците и другите задължения на праводателя му към държавата.

Съгласно чл. 364, ал.2 от ГПК и чл. 115, ал. 3 от ЗС, съдът няма да издаде препис от това решение, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и данъците и другите публични задължения на ответниците към държавата и към община Исперих.

На осн. чл. 45 от ЗМДТ във вр. чл. 39, ал.2 от Наредба № 3 на ОбС Исперих за определяне на размера на местните данъци и такси, ищецът следва да заплати в полза на Община Исперих местен данък в размер на 870 лева /3% от 29 000 – цената на имота/. Купувачът следва да заплати още и държавна такса в размер на дължимата нотариална такса, определена по реда на Тарифата за нотариални такси, съгласно чл. 85, ал.2 вр. чл. 87 от ЗННД. Съгласно таблицата на р. ІІ, т.8 от Тарифата, съдът определя такса, вносима по сметка на РОС в размер на 312.50 лева /160.50 плюс 0.8% от 19 000 лева/. На основание чл. 364, ал. 1 от ГПК вр. чл. 2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията ищеца следва да заплати по сметка на АВ сумата от 29 лева.

На осн. чл. 78 от ГПК ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца разноските по делото пред тази инстанция в размер на 1632, 72 лв. , съгласно представения списък на разноските на ищеца.

Воден от изложеното на осн. чл. 19, ал. от ЗЗД, съдът

Р Е Ш И :

ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН предварителен договор, сключен на 18. 05. 2012 г. между Ю. И. И., ЕГН ********** *** в качеството му на пълномощник на П.Е.Д., ЕГН ********** ***, изд. на 09. 12. 2010 г. от МВР – Разград, упълномощен с пълномощно № 2536/ 17. 04. 2012 г. и № 2537/ 17. 04. 2012 г. , т. І, акт № 53 на нотариус № 254 на НК, като продавач от една страна и от друга „Уйгар” ЕООД с. Драгомъж, ул. „Елин Пелин” № 27, общ. Исперих, обл. Разградска с ЕИК 116556996, представлявано от управителя Нихат Авгън с лична карта № 561990129, изд. на 06. 11. 2008 г. от ФРГ като купувач с предмет: П.Е.Д., представлявана от пълномощника Ю. И. И. продава на „Уйгар” ЕООД, представлявано от управителя Н. А. недвижим имот: „Поземлен имот, незастроено дворно място с площ от 1, 594 дка, находящ се кв. 138, УПИ VІІ по плана на гр. Исперих с адм. адрес гр. Исперих, ул. „Дочо Михайлов” № 1, при граници: УПИ ІV от кв. 138 , УПИ ІІІ от кв. 0, УПИ ХХХІІІ от кв. 1, УПИ ІІІ от кв. 138 за сумата 29 000 /двадесет и девет хиляди/ лева, която е платена от купувача.

ОСЪЖДА на основание чл. 364, ал. 1 от ГПК във вр. 45, ал. 1 от ЗМДТ и чл. 87 от ЗННД „ Уйгар” ЕООД с. Драгомъж, ул. „Елин Пелин” № 27, общ. Исперих, обл. Разградска с ЕИК 116556996, представлявано от управителя Н. А. да заплати по сметка на Община Исперих сумата 870 / осемстотин и седемдесет /лева местен данък, по сметка на Окръжен съд Разград сумата 312, 50 /триста и дванадесет лв. и 50 ст./ лева държавна такса, съгласно Тарифата за нотариалните такси по ЗННД.

ОСЪЖДА на основание чл. 364, ал. 1 от ГПК вр. чл. 2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията „ Уйгар” ЕООД с. Драгомъж, ул. „Елин Пелин” № 27, общ. Исперих, обл. Разградска с ЕИК 116556996, представлявано от управителя Н. А. да заплати по сметка на Агенцията по вписванията сумата 29 /двадесет и девет/ лева.

ДА СЕ ВПИШЕ ВЪЗБРАНА ВЪРХУ ИМОТА до заплащане на разноските по прехвърлянето на основание чл. 364 ГПК.

ОСЪЖДА П.Е.Д., ЕГН ********** *** да заплати на „ Уйгар” ЕООД с. Драгомъж, ул. „Елин Пелин” № 27, общ. Исперих, обл. Разградска с ЕИК 116556996 сумата 1632, 72 лв. / хиляда шестстотин тридесет и два лева, 72 ст./ разноски по делото.

ЗАВЕРЕН ПРЕПИС на решението да се издаде на ищеца след представянето на доказателства за заплащането на местния данък, държавната такса и таксата за вписването на прехвърлянето на имота.

Признава оспорването на приложени копия от формуляри за получаване на парични суми чрез MoneyGram за извършени парични преводи от Н. А. на Ю. И. И., съответно : на 18. 02. 13 г. – 400 евро, на 19. 02. 13 г. – 600 евро, на 22. 02. 13 г. 950 евро, на 26. 02. 13 г. 1000 евро, вносни бележки за преведени на Ю. И. И. чрез „Райфайзенбанк” ЕАД от Н. А. следните суми: 3 000 лв. на 01. 08. 13 г.; 5250 лв. на 01. 07. 13 г., преведени от „Уйгар” ЕООД за недоказано.

Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните пред Варненският апелативен съд.

СЪДИЯ:

НР