РЕШЕНИЕ
№ 6 / 17.10.2014г. Гр.Разград
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Окръжен съд Разград
На шести октомври,
две хиляди и четиринадесета година
В публичното
съдебно заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: АНЕЛИЯ ЙОРДАНОВА
ЧЛЕНОВЕ: ЛАЗАР МИЧЕВ
ИРИНА ГАНЕВА
Секретар: Д.Г.
Прокурор:
Като разгледа
докладваното от съдия Ирина Ганева
ВТД № 36 по описа на
съда за 2014г., за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл.258 и сл. ГПК.
Постъпила е въззивна жалба от „Здравец М”ООД
със седалище гр.Исперих, против решение № 157 / 23.05.2014г., постановено по
гр.д. № 178 / 2013г. по описа на РС Исперих, с което е отхвърлен предявен от дружеството
ревандикационен иск. Жалбоподателят
излага твърдения за необоснованост и неправилност на съдебния акт по отношение
на неправилното тълкуване от районния съд на разпоредбата на чл.87 ал.4 ЗЗД.
Моли въззивния съд да отмени обжалвания акт, като вместо него постанови ново
решение, с което да уважи предявения иск с правно основание чл.108 ЗС. В съдебно
заседание поддържа жалбата чрез явилия се пълномощник.
В срока по чл.263 ал.1 ГПК въззиваемият
„Уйгар”ЕООД със седалище с.Драгомъж, не е подал писмен отговор.
Въззивният съд, след преценка на
доказателствата и изразените от страните становища, констатира следната
фактическа обстановка: Ищецът „Здравец М”ООД е собственик на недвижим имот с
площ 2 688кв.м., находящ се в гр.Исперих, заедно с находящите се в него
плувен басейн и полумасивна едноетажна сграда. На 9.06.2011г. страните по
делото са сключили предварителен договор за покупко-продажба на същия имот на
цена 90 000лв. Уговорили са извършването на плащането да стане на две
вноски: първа вноска от 45 000лв., платима на 30.08.2011г. и втора вноска
от 45 000лв. с падеж 30.08.2012г. Страните са уговорили още, че
„Уйгар”ЕООД ще поеме заплащането на ежемесечните вноски по договор за кредит, сключен
между „Здравец М”ООД и МКБ”Юнионбанк”ТБ АД,
предоставен за СМР и довършителни работи на плувния комплекс в имота, до
окончателното приключване на кредита. Страните са предвидили влизането във
владение на имота от „Уйгар”ЕООД на 30.08.2011г., „след заплащане на капарото в
размер на 45 000лв.”. Уточнили са, че прехвърлянето на собствеността ще се извърши в момента на окончателното
плащане на сумата. Страните са постигнали съгласие по отношение и на
последиците от неизпълнение на някое от поетите задължения: в случай, че
първата вноска не бъде заплатена в указания срок, както и че ако „Уйгар”ЕООД не
заплаща вноските по банковия кредит на „Здравец М”ООД, той дължи на продавача
неустойка в размер на 10 000лв. и действието на договора се прекратява. В
случай, че втората вноска не бъде платена в указания срок, както и че ако
„Уйгар”ЕООД не заплаща вноските по банковия кредит, „Уйгар”ЕООД следва да плати
неустойка в размер на 10 000лв., като срокът на договора се удължава до 1
година от датата на падежа – до 30.08.2013г., а при неспазване и на този срок,
действието на предварителния договор се прекратява, като продавачът запазва
неустойката от 10 000лв. и връща остатъка от сумата на купувача.
По отношение на заплащането на вноските по
договор за банков кредит, който „Здравец М”ООД е сключил, между страните не е
имало спор, че „Уйгар”ЕООД е изпълнявал поетото задължение и е внасял
ежемесечни вноски. Въпреки липсата на спор, по делото е изготвено и прието
заключение по съдебно-счетоводна експертиза, която е установила горното
обстоятелство. Спорът между страните по фактите е бил относно изпълнението на
задължението за заплащането на всяка от двете вноски от по 45 000лв.
Ищецът е посочил в исковата молба, че към 30.08.2011г. – датата на падежа на
плащане на първата вноска, ответникът е изплатил 39 000лв. от общо
дължимите 45 000лв. Ответникът твърди, че я е изплатил в цялост, но не
ангажира доказателства относно твърдението си. Ето защо съдът приема, че
действително „Уйгар”ЕООД е изплатил до 30.08.2011г. 39 000 лв., вместо
дължимите 45 000лв. Ответникът не е изпълнил своето задължение за
плащане на втората вноска до подаване на
исковата молба в съда. На 17.01.2013г. ищецът е изпратил на ответника
нотариална покана, с която го е уведомил, че ако в срок от 7 дни от получаване
на поканата не изплати сумата 51 000лв. (неплатената част от първата вноска и цялата втора
вноска), неустойка в размер
20 000лв. и законна лихва, ще счита договора за развален, при което
ответникът следва да предаде имота в 7-дневен срок след изтичане на срока за
доброволно изпълнение. Поканата е връчена по реда на чл.47 ал.1 ГПК на
20.02.2013г. Към 27.02.2013г. не са постъпили плащания от „Уйгар”ЕООД към
„Здравец М”ООД.
В хода на висящото съдебно производство, на
29.08.2013г. Н.А., който е законен представител на
ответното дружество, е внесъл по сметка на М.Х. М. –
законен представител на дружеството – ищец, сумата 55 000лв.с основание за внасяне „превод по договор за
покупко-продажба на недвижим имот обект басейна гр.Исперих”. Ищецът е оспорил в
хода на първоинстанционното производство плащането като извършено не в полза на
дружеството, а в полза на физическо лице. Същото възражение се съдържа и във
въззивната жалба. Предвид разпоредбата на чл.75 ал.1 изр.1 ЗЗД обаче следва да
се приеме, че плащането е извършено в полза на ищеца. Относно последиците на
това плащане мотиви ще бъдат изложени по-нататък, в правните съображения.
При така установената фактическа страна,
съдът направи следните правни изводи: Въззивната жалба е основателна.
За да отхвърли предявения
ревандикационен иск, районният съд е приел, че ищецът е собственик на процесния
имот, че ответникът го владее и че го владее на годно правно основание, тъй
като предварителният договор не е развален. За да направи последния извод, ИРС
е изложил мотиви, че ответникът е изпълнил всички свои задължения по
предварителния договор, с изключение на плащането на остатъка от първата
дължима вноска в размер на 6 000лв., което представлява незначително
изпълнение с оглед интереса на продавача, по смисъла на чл.87 ал.4 ГПК. Във
въззивната жалба се поддържа тезата, че ответникът владее имота без правно основание,
тъй като ищецът се е възползвал от правото си и е развалил предварителния
договор при наличие на договорените основания. В тази насока основните доводи,
които жалбоподателят навежда, са два: договорът е развален, защото купувачът не
е изпълнил задължението си за внасяне на първата вноска до 31.08.2011г. Вторият
довод на жалбоподателя е за незаконосъобразност на изводите на районния съд
относно незначителността на неизпълнението по смисъла на чл.87 ал.4 ЗЗД –
доколкото тази норма е диспозитивна, а не императивна, направената в предварителния
договор уговорка за развалянето му, ако до 31.08.2011 г. не бъде внесена изцяло
първата вноска за купуването на имота, обвързва страните, независимо от
неплатената част.
С договора от 9.06.2011г. страните
са приели, че падежът на първата вноска от 45 000лв. настъпва на
31.08.2011г., както и че ако в този срок купувачът не изпълни задължението за
плащане, същият дължи неустойка и действието на договора се прекратява. По
делото е прието, че към датата на падежа „Уйгар”ЕООД е заплатил 39 000лв. На
17.01.2013г., след изтичане на срока за плащане и на втората вноска, „Здравец
М”ООД е изпратил нотариална покана за изпълнение, като в определения срок за
доброволно плащане до 27.02.2013г. не е постъпило такова. При тези данни следва
да се приеме, че договорът е развален, доколкото в рамките на допълнителния
срок, който изправната страна е дала, плащане не е извършено. Въззивният съд не
споделя мотивите на районния съд относно незначителност на неизпълнената част
от задължението по смисъла на чл.87 ал.4 ЗЗД. Изводите на РС в тази част са в
противоречие със съдебната практика, имаща задължителен характер за съдилищата
и по-конкретно с решение № 931 / 21.01.2010г. на ВКС по гр.д. № 5000 / 2008г., III г.о.
Съгласно тази съдебна практика, разпоредбата на чл.87 ал.4 ЗЗД не е
императивна, а диспозитивна. Съгласно чл.20а ЗЗД, договорът има силата на закон
за тези, които са го сключили. С оглед на това и по силата на постигнатата
между страните договореност в предварителния договор, фактът на неговото
разваляне е настъпил на 27.02.2013г., с изтичане на указания в нотариалната
покана, връчена по реда на чл.47 ал.1 ГПК в.в. с чл.50 ЗННД, допълнителен срок,
даден на ответника за изпълнение на задължението за плащане. Предвид изложеното,
последващото плащане на сумата 55 000лв. на 29.08.2013г. е извършено, след
като действието на договора вече е било прекратено с развалянето му, заявено с
нотариалната покана. Относно спора за тълкуването на договора в частта, с която
страните са договорили продължаването му до 31.08.2013г., съдът намира, че същото
е било предвидено само в случай, че длъжникът е бил изправен при плащането на
първата вноска и е имало несвоевременно плащане на втората вноска, какъвто
разглежданият случай не е. Именно неплащането на част от първата вноска е
послужило като основание на ищеца да развали договора, видно от претендирания с
поканата размер, включващ 6 000лв. неплатен остатък от нея.
Конститутивният ефект на
развалянето на договорната връзка е настъпил с осъществяването на двете
посочени в предварителния договор фактически обстоятелства – изтичането на
предвидения срок за плащане на първата вноска и неизпълнение на задължението за
нейното пълно плащане. В допълнение, ищецът е направил и изрично заявление за
разваляне на договора с изпратената нотариална покана. Гореизложеното води до
извод, че ответникът не може да се позовава на предварителния договор като
годно правно основание за владение на процесния имот. Следователно, същият
владее имота без основание. Доколкото са налице и трите предпоставки за
уважаване на иска по чл.108 ЗС, решението на ИРС следва да бъде отменено като
неправилно и незаконосъобразно, като вместо него бъде постановено ново решение,
с което „Уйгар”ЕООД бъде осъден да отстъпи собствеността и предаде владението
на имота на „Здравец М”ООД.
Жалбоподателят претендира
присъждане на направените в двете инстанции деловодни разноски. В хода на
първоинстанционното производство направените от него разноски са в размер
1112,04лв., представляващи ДТ в размер на 312,04лв. и платено адвокатско
възнаграждение в размер на 800лв. Пред въззивния съд същият е внесъл ДТ за
обжалване в размер на 156,02лв. Съобразно изхода от делото и на основание чл. 78
ал.1 ГПК, „Уйгар”ООД следва да заплати посочените разноски на „Здравец М”ООД.
Предвид изложеното, съдът
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение № 157 / 23.05.2014г., постановено по гр.д. № 178 /
2013г. по описа на РС Исперих, като вместо това постановява:
ОСЪЖДА „Уйгар”ЕООД ЕИК ***, със седалище и адрес
на управление с.Д., ул.”***№ **, представляван от
управителя Н. А., да отстъпи
собствеността и предаде владението на поземлен имот, представляващ дворно
място с площ 2 688кв.м., находящ се в кв. 138, парцел III по плана на гр.Исперих,
с административен адрес гр.И., ул.”***”
№ *, ведно с построените в имота самостоятелни обекти: плувен басейн със
застроена площ 375кв.м. и полумасивна едноетажна сграда, разположена в
североизточната част на поземления имот със застроена площ 92 кв.м., при граници
и съседи: на запад – парцел VII
общински, на изток – парцел II, на север
– парцел IV,
на юг – улица „***”, на „Здравец М”ООД
ЕИК ***, със седалище и адрес на управление гр.Исперих, ул.”Столетов връх” № 8, представлявано от управителя М.М..
ОСЪЖДА „Уйгар”ЕООД да
заплати на „Здравец М”ООД сумата 1112,04лв. за направени деловодни разноски
пред районния съд и сумата 156,02лв. за направени деловодни разноски във въззивното производство.
На основание чл.115
ал.2 ЗС дава 6-месечен срок от влизане в сила на решението на „Здравец М”ООД да
представи същото за отбелязване в Службата по вписванията при РС Исперих.
Решението подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд в
едномесечен срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.
ДГ