Р Е Ш Е Н И Е №28

В ИМЕТО НА НАРОДА

гр.Разград , 10.07.2015 год.

Разградски окръжен съд в публичното заседание на десети юни, две хиляди и петнадесета година в състав:

СЪДИЯ:ВАЛЕНТИНА ДИМИТРОВА

при участието на секретаря Д.Г., като разгледа докладваното от съдия В.Димитрова гр.дело №224 по описа за 2014 год.,за да се произнесе,взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.59 от ЗЗД.

Депозирана е искова молба от С.Б.С. *** против Ц.И.М. от с.гр. , с която ищцата претендира ответникът да бъде осъден да й заплати обща сума в размер на 27 600 лв.,представляваща дължимо от ответника обезщетение за ползването на недвижим имот /обособена част от търговски обект/ , нейна собственост , находящ се в гр.Разград , подробно описан в молбата , като претенцията е за периода 06.08.2009 год.-22.06.2012 год.Исковата сума се претендира ,ведно със законната лихва от завеждане на иска до окончателното й заплащане , както и направените разноски.

Излагат се твърдения за началната дата на придобиването на имота от ищцата , за водените между страните производства във връзка със спорния имот , както и за ползването му от страна на ответника без съгласието на собственика.Представят се писмени доказателства.Правят се искания за назначаване на експертиза и сочене на гласни доказателства.

Съдът е намерил така депозираната искова молба за редовна и допустима,поради което препис от същата е изпратил на ответника за отговор.

Ответникът Ц.И.М. *** е депозирал такъв в дадения му срок чрез повереник адв.М.М.-***.В него застъпва становище за частична недопустимост на предявеният иск за времето ,което надвишава с пет години предявяването му в съда .Сочи на недопустимост на иска и предвид на липсата на активна процесуална легитимация на ищцата ,тъй като не била собственик на имота ,описан в т.2 от исковата молба. Излага и становище за неоснователност на предявеният иск ,предвид на това ,че ищцата не е собственик на имота ,който претендира да е бил владян от него през процесния период.Сочи ,че частта от имота не е била обособявана като търговски обект , не е била ползвана от него и от нея той не е получавал каквито и да било доходи.Заявява ,че имотът му бил предаден по силата на предварителен договор от 25.01.1999 год. ,като той изградил преградна стена за която заплатил сумата 1 600 лв.-,извършил и други плащания във връзка с обособената част от имота.Ищцата не му е върнала заплатената от него цена по предварителния договор в размер на 5 000.00 лв. При условията на евентуалност прави възражение за право на задържане върху имота до заплащане на сумите ,които е заплатил.

Прави възражение за нищожност на осн.чл.26 от ЗЗД по отношение на договора за покупко-продажба от който ищцата черпи своите права,като сочи на недействителност на същия, поради липса на съгласие от страна на продавача Б.Г. ,както и на сключването му без основание ,поради това, че уговорената продажна цена не била заплатена на продавача Г. от купувача С.,както и при противоречие с добрите нрави ,тъй като е налице нееквивалентност на престациите на страните по него.Сочи също така, че през исковия период не е бил канен от ищцата да освободи имота, а такива действия е предприел по повод получената на 11.06.2012 год. нотариална покана.Прави доказателствени искания за назначаване на СТЕ и сочене на гласни доказателства при довеждане на двама свидетели ,които да установят състоянието на обекта през исковия период.

Съдът, след преценка на събраните по делото доказателства, с оглед твърденията и становищата на страните, намери за установено следното:

Ищцата претендира да е собственик на имот, находящ се в гр.Разград - Самостоятелен незавършен търговски обект в жилищната сграда -магазин , находящ се на партерния етаж на четириетажен жилищен блок , представляващ масивна монолитна конструкция и състоящ се от търговска зала и санитарен възел със застроена площ от 55,34 кв.м., въз основа на договор за покупко-продажба от 17.02.2004 г., сключен с Нотариален акт №182, том 1 , per. 1143, дело №94 /2004 г. на Нотариус Бойчо Костов, рег.№282 на Нотариалната камара

Не се спори между страните, а и видно от воденото дело по реда на чл.19,ал.3 от ЗЗД, че на 25.01.1999г. в гр.Разград М. като купувач, а бащата на ищцата Б.Г., като продавач, са сключили предварителен договор, с нотариална заверка на подписите, за покупко-продажба на 55/147 ид.части от магазин за промишлени стоки, целия със застроена площ 147,34 кв.метра, находящ се в гр.Разград, ул."Искър" №16. В договора е отбелязано, че продаваните части включват тоалетна със санитарен възел, складово помещение и прилежащи идеални части от правото на строеж върху мястото. По силата на този договор продавачът се е задължил да прехвърли на купувача правото на собственост върху посочената част от магазина в срок от един месец от отпадането на законовата забрана за извършване на сделки с такъв имот, а купувачът е заплатил договорената цена от 5 000 000/неденоминирани/ лева. получена от продавача в брой при подписване на договора.Този магазин е представлявал обособена част от общинско предприятие, като Г. го е закупил с договор от 18.03.1997г.. сключен по реда на чл.35-41 от ЗППДОП/отм/, на разсрочено плащане, като е изплатил последната вноска на 11.03.1999г. Съгласно чл.9 т.1 от този договор купувача по същия се е задължил да не продава имота в продължение на 5 години от изплащането му, като срокът е изтекъл на 11.03.2004г.,като продажбата между бащата,действащ като ЕТ и дъщерята С.С. е извършена преди изтичането на този срок.На 15.03.2004 г.Ц.М. е предявил иск по реда на чл.135 от ЗЗД и по образуваното по него гр.дело №470/2004 г. по описа на РРС с влязло в сила на 28.03.2007г. решение тази продажба е обявена за относително недействителна спрямо ищеца М., купувач по предварителния договор.

На съдът е служебно известно, а и на страните, предвид воденото гр.дело №1912/2004 год., че според приватизационния договор закупения обект „магазин за спортни стоки е със застроена площ 147,34 кв.метра, а действителната му площ е 140,40 кв.метра т.е. с 6 кв.метра по-малко. Към момента на сключване на предварителния договор обектът е бил в първоначалния си вид, през 1999г. е изработен проект за преустройство на същия, който не е одобрен, не е издадено строително разрешение и не е реализиран. През м.март 2001г. е бил изработен втори проект за обособяване на два търговски обекта. Издадено е строително разрешение, строителството е реализирано и издадено разрешение за ползване на магазин за промишлени стоки с № 93/06.2001 год.-южната част на партера.След направеното преустройство през 2001г. до момента, от първоначалния магазин са обособени три самостоятелни обекта: 1/аптека с площ 33,95 кв.м.; 2/незавършен самостоятелен търговски обект със застроена площ 54,50 кв.м., разполагащ със санитарен възел и изход на запад, липсва вход откъм ул. „Искър" и З/магазин за промишлени стоки с площ от 51,95 кв.м. и функциониращ като такъв.След извършеното преустройство и преграждане, помещението, което не се ползвало от продавача,съответно купувача по окончателния договор е средното, за което сега ищцата твърди ,че се е ползвало през исковия период, а и преди това от ответника и за него тя претендира обезщетение за исковия период.

С влязло в сила на 09.05.2012 год.Решение №140 от същата дата, по гр.дело №832/2011г.по описа на ВКС е отменено Решение №2/24.02.2011г.по гр.дело №25/2010 г.по описа на РОС, с което е потвърдено Решение №№ 108/ 11.11.2009 г.,постановено по гр. д. № 1912/ 2004 г.по описа на Разградски районен съд и е отхвърлен иска, предявен от Ц.М. срещу Б.Г.,починал на 23.08.2010 год.,заместен от наследниците му по закон на осн.чл.19,ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен предварителния договор,сключен на 25.01.1999 г., поради унищожаемост на същия на осн.чл.31 във вр.с чл.32 ЗЗД.С Решение №49/13.06.2013 г.по гр.дело №988/2012 г.в производство по чл.307 ГПК ВКС е оставил без уважение молбата на Ц.М. за отмяна на влязлото в сила решение на ВКС по гр.дело №832/2011 г.

Ищцата изпратила на 08.06.2012 г.на ответника нотариална покана чрез нотариус Р.Кирилова,рег.№380 на Нотариалната камара,с район на действие РС Разград ,като поискала в 7-дневен срок от получаването на същата да й предаде владението и ключа от обекта, като в същата му определила обезщетение в р-р на 2 500 лв.,считано от 09.05.2012 г.до предаването на имота.Поканата била връчена на М. на 09.06.2012 г. и на 22.06.2012 г.с констативен протокол на нотариуса М. предал ключа от помещението на С., като заявил, че оспорва претенцията й за обезщетение в р-р на 2 500 лв.за посочения по-горе период.Тя е канила същия да й предаде имота и нот.покана през м.юни 2004 г.,но безспорно такова предаване не е имало.

Между праводателят на ищцата Б.Г., заместен от своите наследници по закон и Ц.М. е водено и гр.дело №240/2008 г.по описа на РС Разград по което в производство по чл.108 от ЗС за процесният обект с Решение №54/21.02.2014 г.съдът е отхвърлил предявения срещу М. иск, предвид посоченото по-горе предаване на имота в течение на делото.

В настоящото производство е назначена съдебно-оценъчна експертиза,вещото лице по която заключава, че средният пазарен наем за исковия период на спорния имот е в размер на 480.00 лв.,при съобразяване предназначението на същия, както и фактическото му състояние.В съд.заседание, след изслушване и на сочените гласни доказателства в.л.пояснява ,че независимо ,че тази обособена част от имота за процесния период не е била ползвана като търговски обект, а като склад, това не променя неговото заключение.Съдът кредитира напълно заключението ,като компетентно и обосновано, като не споделя доводите на ответника за необоснованост на същото.

Във връзка с заявеното от страна на ответника възражение по отношение действителността на окончателния договор за покупко-продажба,сключен между ищцата и нейния баща през 2004г. е назначена съдебно-икономическа експертиза ,която да даде заключение за справедливата пазарна цена на имотите, предмет на сделката.вещото лице е определило стойността им в два варианта ,като обект „магазин за промишлени стоки” и само като „магазин” ,като в първия е посочило пазарна стойност 33 119.56 лв., а във втория 34 835.23 лв.Заключението е оспорено от повереника на ищцата адв.П. ,но не са направени доказателствени искания.Съдът възприема заключението.

По отношение спорния въпрос дали обособеният имот е ползван през исковия период и като какъв гласни доказателства сочат и двете страни.

Според ищцовите свидетели М. и А. Ц.М. е ползвал обособеното помещение като склад,внасял в него разни кашони ,строителни материали ,виждали го да влиза и излиза от него през обособения вход от задната страна на блока.

Водените от ответника двама свидетели Д. и Б. ,напротив депозират показания в смисъл, че помещението е било винаги празно, със счупени прозорци и не са виждали в него М..

При така установената фактическа обстановка съдът достигна до следните правни изводи:

Предявените искове са допустими, тъй като са налице положителните и липсват отрицателните процесуални предпоставки.

С доклада по чл. 146, ал. 1 ГПК съдът е дал неправилна правна квалификация на иска с който е сезиран.Същият е с правно основание чл. 59 ЗЗД. Тъй като това е била правната квалификация определена от ищеца с исковата молба и във връзка с нея страните са изразили становища и направили искания, а посочени от тях доказателства са допуснати и приети, съдът счита, че не следва да отменя хода по същество и да извършва нов доклад.

По възраженията на ответника за нищожност на сделката ,която легитимира ищцата като собственик на имота:

Съдът намира ,че ответникът не доказа възражението си, договора сключен през 2004 г. между С.С. и нейния баща е такъв, сключен при накърняване на добрите нрави ,предвид на това ,че посочената в него цена е такава по данъчна оценка.В случая следва да се има предвид ,че договора е сключен между баща и дъщеря и посочената данъчна оценка е равностойна на пазарната цена на имота към него момент ,видно и от заключението по икономическата експертиза, възприето от съда.

Недоказано е възражението на ответника за сключване на договора,без валидно съгласие на продавача по същия.По отношение на това възражение М. не проведе доказване , а се позовава само и единствено на факти, установени по воденото дело по иск с правно основание чл.19,ал.3 ЗЗД ,сочещи на състоянието на продавача Б.Г. към 1999 г. и по- късно.

По отношение твърдяната от ответника липса на основание за сключването на договора от 2004 г.,която той счита ,че е налице поради липса на доказателства за плащането на продажната цена от купувача, РОС намира ,че неплащането не означава липса на основание за сключване на договора за покупко-продажба , а неизпълнение.

По съществото на иска с правно основание чл.59 ЗЗД.

Съдът приема ,че ищцата е собственик на спорния имот и то безпротиворечив такъв от 09.05.2012 г.,датата на която е влязло в сила решението на ВКС за отхвърляне на предявеният от Ц.М. иск с правно основание чл.19,ал.3 ЗЗД.Преди тази дата, предвид успешно проведеният от М. ,като купувач по предварителния договор иск по чл.135 ЗЗД за собственик на имота следва да се счита продавача по предварителния договор Б.Г., съответно неговите наследници по закон ,между които е и ищцата С.С..Именно от 09.05.2012 год. тя би могла да претендира принципно обезщетение от лицето ,което й пречи да ползва собствения си имот.

Искът, така както е предявен от нея за периода 06.08.2009 год.-22.06.2012 год.не се явява недопустим, съответно неоснователен като погасен по давност.

Същият се явява обаче основателен и доказан само за периода 09.05.2012 г.- 22.06.2012 г., първата дата , когато за ответника е отпаднало основанието на което владее имота-предварителния договор и втората дата, когато Ц.М. й е предал ключа за имота.Преди първата дата осъществяваното от него владение е такова при условията на чл.70,ал.3 от ЗС, приравнено на това на добросъвестния владелец и за него той не дължи обезщетение.Но след тази дата ползването на имота от М. се явява без основание и до 22.06.2012 г.,когато е предал ключа на С. й дължи обезщетение.В този смисъл съдът не споделя възраженията на ответника, че не е ползвал процесния обособен обект в сграда, тъй като същите се опровергават от събраните гласни и писмени доказателства, както и от извършеното от него предаване ключа на обекта на ищцата С. на 22.06.2012 г.По отношение на размера на търсеното обезщетение ,същото съгласно установената практика се определя като пазарния наем за съответния имот.По отношение на този пазарен наем съдът възприема заключението по назначената оценъчна експертиза.

Ето защо следва да бъде постановено решение , с което Ц.М. да бъде осъден да заплати на ищцата С.С. сума в размер на 720 лв.,представляваща обезщетение за лишаването й от ползването на имота за периода 09.05.2012-22.06.2012 г. Над тази сума до претендирания размер искът следва да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан.

Разноски са претендирани и от двете страни , от ищцата с исковата молба, а от ответника с отговора и списък по чл.80 ГПК.Ищцата е направила общо такива в р-р на 2 254 лв., а ответника от 1050 лв. Такива следва да им се присъдят съобразно уважената , съответно отхвърлена част от иска. В полза на РОС ищцата следва да бъде ена да внесе сума в р-р на 80 лв.допълнително възнаграждение за вещото лице по съдебно-оценъчната експертиза, съобразно представена от него справка декларация.

Водим от горното,съдът

РЕ ШИ:

ОСЪЖДА Ц.И.М. ***, ЕГН ********** ДА ЗАПЛАТИ на С.Б.С., ЕГН ********** *** сума в размер на 720.00 лв., представляваща обезщетение за лишаването й от ползването на нейн собствен недвижим имот, представляващ самостоятелен търговски обект в сграда в гр.Разград, ул.”Искър”№16, с предназначение за търговски обект с площ 55.34 кв.м.,дължимо за периода 09.05.2012 г.- 22.06.2012 г.

ОТХВЪРЛЯ Иска,предявен от С.Б.С. против Ц.И.М. за заплащане на обезщетение над присъдения размер от 720.00 лв. до претендирания такъв от 27 600 лв. като неоснователен и недоказан.

ОСЪЖДА С.Б.С. да заплати на Ц.И.М. разноски в производството съобразно отхвърлената част от иска и след направено прихващане с дължимите й такива от негова страна в размер на 984.65 лв.

ОСЪЖДА С.Б.С. да заплати в полза на РОС сума в р-р на 80 лв.допълнително възнаграждение за вещото лице по съдебно-оценъчната експертиза, съобразно представена от него справка декларация.

Решението подлежи на въззивно обжалване в 2-седмичен срок от връчването му на страните пред Варненски апелативен съд.

ОКРЪЖЕН СЪДИЯ:

ДГ