РЕШЕНИЕ

№ 75 / 7.07.2015г. Гр.Разград

В ИМЕТО НА НАРОДА

Окръжен съд Разград

На осми юни, две хиляди и петнадесета година

В публичното съдебно заседание в следния състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: АНЕЛИЯ Й.А

ЧЛЕНОВЕ: ВАЛЕНТИНА ДИМИТРОВА

ИРИНА ГАНЕВА

Секретар: Св.Л.

Прокурор:

Като разгледа докладваното от съдия Ирина Ганева

ВГрД № 119 по описа на съда за 2015г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.

Постъпила е въззивна жалба от Е.М.М., подадена чрез пълномощник, против решение № 44 / 4.02.2015г., постановено по гр.д. № 458 / 2013г. по описа на РС Исперих, в частта, с която е прекратено производството по предявения иск с правно основание чл.59 ЗЗД, ищцата е осъдена да заплати направените от ответниците подобрения и необходими разноски в процесния имот в размер на 790лв. и на последните е признато правото на задържане на имота до заплащане на присъдените с решението суми. Жалбоподателят излага твърдения за неправилност и незаконосъобразност на съдебния акт и моли въззивния съд да го отмени в обжалваните части. В съдебно заседание поддържа жалбата чрез явилия се пълномощник.

В срока по чл.263 ал.1 ГПК въззиваемите Н.Х.А. и Б.Й.А. са подали писмен отговор чрез пълномощник, в който излагат становище за неоснователност на подадената жалба и молят въззивния съд да потвърди решението на ИРС. В съдебно заседание процесуалният представител поддържа изразеното становище.

Въззивният съд, след преценка на събраните по делото доказателства и становищата на страните, констатира фактическа обстановка, идентична с тази, установена и от районния съд: Е.М. е придобила чрез договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № 100, том І, дело № 156 / 1987г. от 24.06.1987г. на Исперихски районен съдия, претендирания по делото имот, представляващ дворно място в с.Иван Шишманово с построената в него жилищна сграда и стопански постройки.

На 25.08.2010г. страните по делото се уговорили Е.М. да продаде на Н.А. и Б.А. собствения си недвижим имот. Постигнали съгласие за продажна цена от 6000 лв. На същата дата се явили и пред нотариус, но се оказало, че ищцата не разполага с всички необходими документи за окончателното нотариално прехвърляне на имота. Страните се договорили прехвърлянето да се извърши след пълното окомплектоване на документите от страна на ищцата като собственик на имота. Пред нотариуса ищцата декларирала, че получила от Н.А. сумата 5 000 лв. като част от договорената цена за продажбата. За получената сума била съставена разписка, нотариално заверена с рег.№ 5209 / 25.08.2010г. по описа на нотариус с рег. № 254 с район на действие РС Исперих. Остатъкът от 1 000 лева се договорили устно да бъде изплатен при окончателното прехвърляне на имота. Въззивният съд изцяло споделя изводите на районния съд относно уговорената обща продажбена цена в размер на 6 000 лв., като препраща към тях на основание чл.272 ГПК. Възраженията във връзка с уговорената цена, изложени във въззивната жалба, са неотносими към предмета на въззивното производство. Обстоятелството дали уговорената цена за имота е била 6 000лв. или 10 000лв. е без значение за определяне на качеството на ответниците като държатели или владелци. Въпреки това въззивният съд намира за необходимо да отбележи, че обстоятелството, че съдът е използвал като база за своите мотиви заключението по назначената комплексна експертиза относно пазарната стойност на имота към 2010г., не води до незаконосъобразност на обжалвания съдебен акт. Това е факт, който вещите лица са установили по повод даване на заключение за увеличената стойност на имота, но същият веднъж установен, може да бъде използван и за други цели в съдебното производство. В случая районният съд е съпоставил експертното заключение в тази част със свидетелските показания и е достигнал до извод за уговорена цена в размер на 6 000лв., който се споделя и от въззивния съд.

От 25.08.2010г. ответниците заживели в имота. През есента на 2010г. започнали ремонтни дейности в същия. Предмет на въззивно оспорване е изграждането на един от комините на къщата и полагането на циментова замазка на стените. В случая тези дейности са установени като извършени от ответниците през 2010г. както от заключението по назначената тройна съдебно-техническа и оценителна експертиза, така и от събраните св.показания. Вещите лица са посочили, че през 2010г. са изградени два комина. Св.Т.Й., който е правил ремонт на къщата преди в нея да заживеят ответниците, обяснява, че сградата е имала три комина, на които са нареждали тухли, но са правени през 2002г., след 2007г. не е имал поглед над къщата и допуска възможността след този момент същите да са били съборени. В с.з. две от вещите лица заявяват, че през 2005г. е направен единият комин. Обобщавайки изложеното, въззивният съд приема, че действително през 2010г. ответниците са изградили два от комините, а през 2005г., преди ответниците да заживеят в имота, ремонтиран е бил само един от трите комина.

Жалбоподателката оспорва необходимостта от полагане на циментовата замазка на къщата и в този смисъл – оценяването на този вид ремонтна дейност като подобрение. Безспорно е по делото, че такава замазка е положена. От събраните гласни доказателства – показанията на св.З Ю, Б Ю и Ст.В, въззивният съд приема за установено, че стените не са били равни, мазилката е била разрушена, което е наложило свалянето й и полагането на нова такава. Освен това всички свидетели потвърждават лошото състояние на покрива, от което логически се извежда извод и за недоброто състояние на стените, предвид съществуващите течове, за които съобщават свидетелите. Вещите лица по тройната експертиза също констатират този вид ремонтна дейност.

На последно място от фактическа страна жалбоподателката оспорва изводите на районния съд, че е знаела за извършваните ремонтни работи. Видно е от показанията на св.Ст.В, който е помагал при ремонта на къщата, че Е.М. е дошла веднъж през време на извършването му и веднъж след неговото приключване. Одобрила е ремонтните дейности и е казала на ответниците, че каквото са направили, го правят за себе си. Съдът няма основания да не дава вяра на показанията на този свидетел, независимо от близките му отношения с ответниците. Същият описва в детайли посещението на ищцата, освен това показанията на останалите свидетели не противоречат на неговите. З ю. обяснява, че е помагал за ремонта в рамките на една седмица, през което време не е присъствал на това посещение. Св.В обяснява, че е извършил ремонтни дейности в по-дълъг период от време. За съда се налага извод, че ищцата е дошла и одобрила ремонтните дейности в период, в който св.Б.ю. не е работил по къщата.

По отношение на фактическото извършване на всички останали ремонтни дейности няма оплакване във въззивната жалба, поради което и същите не са предмет на въззивен анализ.

След като не успели да финализират продажбата, ответницата Н.А. изпратила нотариална покана на Е.М., получена лично от последната на 31.05.2013г., с която я поканила да се яви пред нотариус за оформяне на сделката на 7.06.2013г. или при отказ от прехвърляне на имота да й възстанови сумата 5000лв., платена за прехвърлянето му и 2025лв. за запазване и увеличаване стойността на имота. Ответницата се е позовала на правото си на задържане на основание чл.72 ал.3 ЗС до заплащане на направените разноски и подобрения. На 7.06.2013г. Н.А. и Е.М. се срещнали в кантората на нотариус с рег. № 254 с район на действие РС Исперих, но не постигнали съгласие по спорните между тях въпроси. Е.М. твърди, че отправила покана до Н.А. за освобождаване на имота, която дотсигнала до последната. Въззивният съд споделя изцяло мотивите на РС, че от представената писмена покана не може да се установи дали е връчена на ответниците и ако е връчена – на коя дата е станало това. Показанията на св.Б.ю. в тази част също са неконкретизирани по отношение на точно време и начин на предявяване на претенции от страна на ищцата, поради което не допринасят за изясняване на този въпрос. Предвид горното съдът приема, че ищцата не е успяла да докаже факта на отправяне на покана до ответниците за предаване на имота.

При така установената фактическа страна, съдът направи следните правни изводи: Въззивната жалба е неоснователна. На първо място, исковете по чл.74 ал.2 в.в. с чл.72 ал.1 и 2 ЗС са редовно предявени и решението в тази част е допустимо. Действително, в насрещната искова молба Н.А. и Б.А. не са конкретизирали коя от ремонтните дейности претендират като подобрение и коя – като необходими разноски. Факт е обаче, че извършените от тях дейности са изброени в предявения насрещен иск. Вещите лице по тройната експертиза са конкретизирали разноските за подмяна на покрива в размер на 77лв. като необходими, а всички останали – като подобрения. Районният съд в своите мотиви е възприел извода на вещите лица и е направил ясно разграничение на техния характер, определяйки ги по същия начин. В диспозитив се е произнесъл, осъждайки Е.М. да заплати тяхната обща стойност 790лв., като отново е посочил, че тази стойност включва подобренията, с които се е увеличила стойността на имота и необходимите разноски. Въззивният съд приема, че волята на районния съд е ясна, същият съд е установил увеличената стойност на имота на 713лв., а необходимите разноски – на 77лв. Ето защо в тази част решението не се нуждае от промяна по реда на въззивния контрол. Ако за страните съществува някаква неяснота, могат да се възползват от възможността, която им е предоставена с разпоредбата на чл.251 ГПК.

По същество въззивните оплаквания са неоснователни. Както бе посочено по-горе, въззивният съд приема, че ответниците са изградили два комина, както и циментовата замазка на стените. Липсват други конкретни оплаквания във връзка с останалите констатирани подобрения, поради което не се налага тяхното ново изследване във въззивното производство. Въззивният съд приема също така, че ремонтните дейности са извършени със съгласието на ищцата, съображения за което бяха изложени по-горе.

Въззивният съд счита, че безспорно се установява качеството на недобросъвестни владелци по отношение на двамата ответници и в това отношение също намира оплакванията на жалбоподателката, свързани с прекратяване на производството по чл.59 ЗЗД и уважаване на иска по чл.74 ал.2 в..в. с чл.72 ал.1 и 2 ЗС за неоснователни. По делото са събрани безспорни доказателства – нотариално заверената разписка от 25.08.2010г. и показанията на всички разпитани свидетели, че Н.А. и Б.А. са осъществявали владение над процесния имот като свой. Съдът не споделя възражението на жалбоподателката, че в момента на отправената от нея покана до ответниците владението се е превърнало в държане поради факта, че в процеса не е установено достигането на такава покана до ответниците.

Като последица от уважаване на иска по чл.74 ал.2 в..в. с чл.72 ал.1 и 2 ЗС следва да се признае правото на ответниците по чл.72 ал.3 ЗЗД да задържат процесния имот. В този смисъл ответниците с отправяне на нотариалната покана за заплащане на сумите и изрично са се позовали на това свое право, претендират за него и в съдебния процес.

Обобщавайки изложеното, съдът намира, че решението на РС Исперих в горните обжалвани части е правилно и законосъобразно и следва да бъде потвърдено.

Съдът не споделя изводите на първата инстанция относно признатото право на задържане на имота до заплащане от Е.М. на сумата 5 000лв. съгласно 55 ал.1 пр.2 ЗЗД във връзка с неосъществената продажба на имота. Направеното от ответниците искане за задържане и едновременно изпълнение на двете задължения – връщане на сумата 5 000лв. и предаване на имота е неоснователно. В разглеждания случай не е налице хипотезата на чл.90 ал.1 ЗЗД. Посоченото възражение е средство за защита срещу насрещно изискуемо задължение от същото правно отношение. То е способ за едновременно изпълнение, с което се цели осигуряване на реалното изпълнение на насрещното задължение по договора. В настоящето производство обаче страните не търсят изпълнение по договорката за прехвърляне на имота, която вече е отпаднала с влизане в сила на решението досежно иска по чл.108 ЗС. Ето защо в тази част решението следва да се отмени и вместо него искането за признаване на право на задържане на имота до изплащане на сумата 5 000лв. от Е.М. следва да се отхвърли като неоснователно.

В останалите части решението не е обжалвано и е влязло в сила.

Въззиваемите претендират присъждане на направените във въззивното производство разноски. Същите са заплатили адв.възнаграждение в размер на 500лв. Съобразно изхода от делото Е.М. следва да бъде осъдена да им заплати тази сума.

Водим от горното, съдът

Р Е Ш И :

ПОТВЪРЖДАВА решение № 44 / 4.02.2015г., постановено по гр.д. № 458 / 2013г. по описа на РС Исперих в частта, с която е прекратено производството по предявения иск с правно основание чл.59 ЗЗД за сумата 2 440лв., претендирана като обезщетение за ползване на процесния имот в периода 25.08.2010г. – 19.09.2014г., ведно със законната лихва върху тази сума от датата на предявяване на иска до окончателното й изплащане; Е.М. е осъдена да заплати направените от Н.А. и Б.А. подобрения, с които се е увеличила стойността на имота и необходими разноски за запазване на същия в общ размер на 790лв. и на последните е признато правото на задържане на имота до заплащане на присъдената с решението сума в размер 790лв., представляваща стойността на извършени подобрения и необходими разноски.

Отменя решение № 44 / 4.02.2015г., постановено по гр.д. № 458 / 2013г. по описа на РС Исперих в частта, с която е признато правото на Н.Х.А. и Б.Й.А. да задържат процесния имот до изплащане на сумата 5 000лв. от Е.М. на основание чл.55 ал.1 пр.2 ЗЗД, като вместо това постановява:

Отхвърля искането на Н.Х.А. и Б.Й.А. да им бъде признато правото на задържане на процесния имот до изплащане на сумата 5 000лв. от Е.М. на основание чл.55 ал.1 пр.2 ЗЗД.

Осъжда Е.М.М. да заплати на Н.Х.А. и Б.Й.А. сумата 500лв. за направени във въззивното производство деловодни разноски.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1.

2.