РЕШЕНИЕ № 61

Гр. Разград 22.06.2016 г.

В ИМEТО НА НАРОДА

Разградски окръжен съд на тридесети май две хиляди и шестнадесета година в открито заседание в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЛАЗАР МИЧЕВ

ЧЛЕНОВЕ: ВАЛЕНТИНА ДИМИТРОВА

ИРИНА ГАНЕВА

Секретар: Н. Реджебова

Като разгледа докладваното от съдия МИЧЕВ

в. гр. дело № 104 по описа за 2016 г.

и за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда чл. 258 и сл. от ГПК.

С решение № 47 / 15.02.2016 г., постановено по гр. дело № 31 / 2015 г. РС-Исперих осъдил, на основание чл. 108 от ЗС, С.Г.К. и К.Н.К., да отстъпят собствеността е предадат владението по отношение на недвижим имот, съставляващ незастроено дворно място с площ от 1.594 дка, находящ се в кв. 138, УПИ VII по плана на гр. Исперих, с административен адрес , ул. “ Дочо Михайлов “ №1, на собственика “ Уйгар “ ЕООД с. Драгомъж, обл. Разград, представлявано от управителя Н.А..

С решението съдът отхвърлил предявения от С. и К. Костадинови против “ Уйгар “ ЕООД, иск за заплащане на подобрения , реализирани в имота, в размер на 1250.00 лв., като претенцията е предявена частично от 10 000 лв., както и да задържат имота до заплащане на подобренията, като неоснователен и недоказан.

С решението съдът присъдил и разноски, съобразно изхода на делото.

Недоволни ответниците С. и К. Костадинови обжалват решението чрез пълномощник адв. В., като недопустимо с молба да бъде обезсилено и делото върнато на първоинстанционния съд за ново разглеждане от друг състав на съда или в условията на алтернативност, да бъде отменено и постановено ново, с което да бъде уважен предявения насрещен иск. Претендират се и разноски за двете съдебни инстанции. Излага се, че решението по насрещния иск е недопустимо, тъй като е постановено по непредявен иск. Твърди се също, че решението по насрещния иск е и неправилно, тъй като съдът приел, че извършените в имота строително- ремонтни работи са незаконни строежи, без да е въведено такова твърдение от другата страна. Освен това с доклада си по чл. 146 от ГПК, съдът не указал на ищците по насрещния иск, сега въззивници, че следва да установят законността на претендираните подобрения, поради което и те не са представили доказателства в този смисъл. Независимо от това и самия извод на съда бил необоснован, тъй като не се основава на конкретна фактическа констатация или на доказателства. Извода на съда не е съобразен със събраните по делото гласни доказателства и експертните за заключения. По делото липсвали доказателства, които да обосновават извода, че ответника по насрещния иск се противопоставял на извършването на подобрения в имота.

В предоставения й за това срок, въззиваемата страна “ Уйгар “ ЕООД, не депозира отговор на въззивната жалба.

Страните не се явяват в съдебно заседание и не заявяват допълнителни становища и доказателствени искания.

Разградският окръжен съд, като взе предвид становищата на страните, събраните по делото доказателства и съобрази разпоредбите на закона, намира обжалваното решение за валидно и допустимо. За да се произнесе по съществото на спора, съдът приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Исперихският районен съд е сезиран с искова молба, подадена от “ Уйгар “ ЕООД, ЕИК **********, представлявано от управителя Н.А., против С.Г.К. и К.Н.К.. Предявен е иск на правно основание чл. 108 от ЗС по отношение на поземлен имот, представляващ незастроено дворно място с площ от 1.594 дка, находящ се в кв. 138, УПИ VII по плана на гр. Исперих, с административен адрес гр. Исперих, ул. “ Дочо Михайлов “ №1. Ищеца твърди, че е собственик на имота по силата на съдебно решение, влязло в сила на 13.06.2014 г. и от тази дата ответниците владеят същия без правно основание. След влизане в сила на съдебното решение изпратил нотариална покана на ответниците, като в отговор бил уведомен от ответниците, че те също имали сключен предварителен договор за покупко-продажба на същия имот и въз основа на него го владеят от 07.05.2013 г. Извършили подобрения в имота на стойност 10 000 лв., която сума искали да им бъде заплатена. Ищеца твърди, че не му е известно дали ответниците са добросъвестни владелци. Счита, че е длъжен да заплаща направените от ответниците подобрения.

В предоставения им за това срок, ответниците С. и К. К.епозират отговор, чрез пълномощник адв. В.. В отговора се сочи, че ответниците не оспорват правото на собственост върху имота на ищеца, след като на 29.14.2014 г. узнали за съдебното решение от връчената им нотариална покана. Твърдят, че за процесния имот сключили през 2013 г. предварителен договор за покупко-продажба със собственика П. Е. Д. На основание предварителния договор получили владението върху процесния недвижим имот, който владеят от тогава и до сега. Като купувачи по предварителния договор, получили владението върху имота от собственика извършили следните подобрения в имота: Изградили железобетонна площадка от 60 кв.м.; изградили зидани барбекю и мивка; изградили санитарни помещения – баня и тоалетна; изградили беседка и отрада на имота. Общата стойност на извършените подобрения се оценяват на 10 000 лв. Ответниците оспорват твърденията на ищеца за проведени по негова инициатива срещи и разговори, при които да са били уведомявани от него, че сключил предварителен договор за покупко-продажба на същия недвижим имот или, че е завеждал каквото и да било гражданско дело. Твърди се също, че ищеца, като собственик на съседен имот е в известност от кога те ползват имота, както и какви подобрения се извършват в него. Твърди се още, че независимо от посоченото в предварителния договор относно влизането във владение, ищеца не е получил владението на имота към 18.05.2012 г., тъй като към този момент владението е осъществявано от ответниците. Накрая се твърди, че на 16.07.2016 г. собственика на имота П. Е. Д. заверила пред нотариус подписа си и съдържание на писмено пълномощно, с която, в изпълнение на сключения предварителен договор, предоставила на С.К. неограничени права да се разпорежда с имота, включително и да договаря сама със себе си, като я освободила от отчетна сделка, тъй като вече получила уговорената продажна цена.При предаване на това пълномощно П. Д. поискала от ответниците и те й предали своя екземпляр от предварителния договор за покупко-продажба на процесния имот.

В срока за отговор ответниците К. и С. К.епозирали насрещен иск против ищеца “ Уйгар “ ООД за сумата 1 250 лв., предявен частично от 10 000 лв., представляваща сума, с която се е увеличила стойността на процесния недвижим имот, вследствие на подобренията, които те са направили в имота, или представляваща по-малката сума измежду сумата на направените разноски и сумата, с която се е увеличила стойността на имота вследствие на подобренията, като поискали и задържане на имота до заплащане на подобренията.

В предоставения му за това срок, ответника по насрещния иск “ Уйгар “ ЕООД депозира писмен отговор, в който се излага становище за неоснователност на иска. Сочи се, че не е приложен предварителния договор, а исковата претенция се основава само на твърдения. Не е приложен и документ за плащане по предварителен договор. Твърди се, че на първоначалния ищец е известно, че П. К. към 07.05.2013 г. не е била в Р България и ответниците не са подписан предварителен договор с нея, а с упълномощено от нея лице. Излага се, че ответниците, ищци по насрещния иск са недобросъвестни владелци, поради което не им се дължи плащане на направените от тях подобрения. На следващо място се излага, че исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е вписана на 11.10.2013 г. Освен това били водени многократни разговори с ответниците още от момента в който завладели имота и знаели за заведеното гражданско дело. Многократно били молени да освободят имота, но те отказвал. Извършили подобренията, след като им било известно, че има спор и заведено гражданско дело. Направено е и възражение по отношение на искането за задържане на веща.

Страните не се явяват в съдебно заседание, не се представляват и не ангажират писмени становища.

Разградският окръжен съд, като взе предвид становищата на страните, събраните по делото доказателства и съобрази разпоредбите на закона, намира обжалваното решение за валидно и допустимо. За да се произнесе по съществото на спора, съдът приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Между страните не е спорно, че с влязло в сила на 13.06.2014 г. Решение от 21.05.2014 г. по гр. дело № 297 / 2013 г., ОС-Разград обявил за окончателен предварителен договор, сключен на 18.05.2012 г. между Ю. И. И., действащ в качеството му на пълномощник на П. Е. Д., като продавач и “ Уйгар “ ЕООД, като купувач, относно недвижим имот: “ Поземлен имот, незастроено дворно място с площ от 1 594 кв.м., находящ се в кв. 38, УПИ по плана на гр. Исперих с адм. адрес ул. “ Дочо Михайлов “ № 1, за сумата 29 000 лв., която сума е платена от купувача.

По делото е приложено пълномощно с нотариална заверка на подписа от 17.06.2014 г., с което П. Е. Д. упълномощила С.Г.К. неограничени права да се разпорежда с имота, включително и да договаря сама със себе си, като я освободила от отчетна сделка, тъй като вече получила уговорената продажна цена.

По делото е приложена Фактура от 31.07.2014 г., видно от която ответника К.Н.К. закупил строителни материали на стойност 4 159.00 лв.

По делото са събрани и гласни доказателства.

В показанията си св. В. И. сочи, че познава управителя на ищцовото дружество, откъдето от 3-4 години вземала хранителни отпадъци. От управителя на дружеството разбрала, че откакто закупил имота, в който се намирал басейна закупил и съседния имот, но не го владеел тъй като имало мрежа. Виждало се, че в имота имало фургон, тоалетна и площадка, но не видяла нещо да се строи в имота. В началото, когато започнала да ходи да взема хранителни отпадъци, в съседния имот нямало дърва, но след това там се настанил ответника К., който режел там дърва.

В показанията си св. Д. Р. сочи, че познава страните. Помагала на управителя на ищцовото дружество при преводи, тъй като той бил турски гражданин и не разбирал български език. Знаела, че след като Н. – управителя на дружеството- закупил “басейна“, закупил и съседно място. Поканил ги една вечер със съпруга й да им покаже какво е купил и споделил, че целта му била да разшири бизнеса си. В мястото тогава имала дърва и площадка, машини за рязане на дърва. Площадката не изглеждала нова, тъй като била обект на коментар дали да бъде запазена. До портала имало построена тоалетна. При разговора Н. обяснил кой държи това място и на кого са машините. По идея на свидетелката била проведена среща между страните по делото. В разговора Н. многократно заявявал, че предупреждавал да не правят нищо в имота, но те не напуснали имота. Имал съдебно решение, че той е собственик и иска да влезе в имота си. Н. твърдял също, че ответниците не били правили нищо в имота откакто той го бил купил, за разлика от ответниците, които твърдели, че правили нещо в имота.

Според свидетелката бетонната площадка е около 100 кв.м., но е стара и оронена, имало пукнатини. Едната част била свободна, а другата заета с дърва.

В показанията си св. Р. И. сочи, че познава страните. През 2012 г. съпругът й Ю. И., сключил предварителен договор за процесното място с ответниците. Лично тя ги пуснала в имота, тъй като съпругът й отсъствал. В началото в имота имало сграда, която била в начално състояние на изграждане в груб вид. Имало изкоп, камъни и баластра. Когато пуснала ответниците в имота, нямало изградена площадка, мивка и барбекю. В това място ответника осъществявал бизнес с дърва. Не знаела кога съпругът й сключил предварителен договор за същия имот и с Н.. Тя пуснала ответниците в имота, след като й показали предварителен договор. От 2013 г. съпругът й бил извън страната.

В показанията си ответника Г. Д. – баща на ответницата С. сочи, че от 2013 г. ответниците имат база за дърва в процесното място. Също от 2013 г. той работел като нощна охрана на същото място. Мястото било заградено и имало два портала. В началото имало незавършени сгради, едно от които била незавършена тоалетна със стоя към нея. Сградите били със стени и покрив, без дограми и инсталации. Ответниците изградили бетонна площадка, довършили тоалетната и стаята, сложили гипскартон и изляли бетон вътре в сградата. В тоалетната сложили тоалетна чиния. Прекарали канал и ел. инсталации. Изградили и стая за работниците със стени и покрив, без прозорци и врата от найлон. Той лично поставил ел. инсталация.

В показанията си св. Т. Ю. сочи, че се занимава със строителство на свободна практика, познава ответниците, които се занимават с дърва. През лятото на 2013 г. участвал лично в изграждането на бетонна площадка в същото място с площ от 300-400 кв.м. През лятото на 2014 г. участвал в ремонта на стаичка до портала. По същото време в друг край на мястото била излята друга площадка с площ от 40-50 кв.м., върху която била изградена стая, пред която изградили лята мивка, а до стаята барбекю. Стаята, мивката и барбекюто били покрити общо с ондулин. Всички строителни материали закупувал ответника К., който платил и труда. Имали и други двама души, които работили с него.

Според основното и допълнително заключение на вещото лице по назначената експертиза стойността на изградената в имота през 2012 г. бетонна площадка с желязна скара с площ от 60 кв.м. и 12.00 куб.м., възлиза общо на 1742.00 лв., от които 1 652.00 лв. материали и 90.00 лв. труд.

Стойността на изградената в имота през 2014 г. бетонна площадка с желязна скара с площ от 26.40 кв.м. и 5.28 куб.м., възлиза общо на 822.80 лв., от които 732.80 лв. материали и 90.00 лв. труд.

Стойността на изградените в имота през 2014 г. барбекю и мивка с навес над тях, възлиза общо на 2 163.20 лв., от които 1 893.20 лв. материали и 270.00 лв. труд.

Стойността на изградената в имота през 2014 г. беседка от дървен материал с покрив от гофрирана ламарина с площ от 16.40 кв.м. възлиза общо на 1 820.00 лв., от които 1540.00 лв. материали и 280.00 лв. труд.

Стойността на санитарните помещения – баня и тоалетна с площ от 10.36 кв.м., изградени 2014 г., възлиза общо на 4 144.00 лв., от които 3 764.00 лв. материали и 380.00 лв. труд.

Стойността на ограда от стоманени и дървени колове с телена оградна мрежа възлиза общо на 2800.00 лв., от които 2 550.00 лв. материали и 250.00 лв. труд.

Общо стойността на описаните подобрения възлиза на 13 492.00 лв., от които 12 132.00 лв. материали и 1360.00 лв. труд.

Пазарната стойност на имота с извършените подобрения възлиза на 24 650.00 лв.

В община Исперих не били открити строителни книжа за процесния имот.

Пред тези фактически констатации, съдът направи следните правни изводи. Постановеното от първоинстанционният иск е неправилно в обжалваната му част и като такава следва да бъде отменено. За да постанови отхвърлителен диспозитив по отношение на предявения насрещен иск, районният съд прел, че подобренията представляват незаконни строежи, подлежащи на премахване, които не подлежат на заплащане, тъй като ищеца не желае да запази.

Въззивната инстанция намира, че от доказателствата по делото по несъмнен и безспорен начин е установено, че процесните подобрения са извършени от ответниците през 2013 и 2014 г. За същите няма издадени строители разрешения. Няма данни и не се твърди да е провеждана процедура за установяване на незаконно строителство и да са издадени влезли в сила заповеди за събаряне.

Предявения от ищеца насрещен иск е с правно основание чл. 72, ал. 1 от ЗС. Съгласно тази разпоредба от закона, добросъвестния владелец може да иска за подобренията, които е направил, сумата, с която се е увеличила стойността на веща вследствие на същите подобрения. Увеличението се определя към деня на постановяване на съдебното решение.

Първата предпоставка за уважаване на иска по чл. 72, ал. 1 от ЗС е да бъде установено, че извършилия на подобренията е владелец и че е добросъвестен владелец.

Съгласно чл. 68 от ЗС, владението е упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи, лично или чрез други го, като своя. Съгласно чл. 68, ал. 2 от ЗС, държането е упражняване на фактическа власт върху вещ, която лицето не държи като своя. Съдът намира, че от събраните по делото доказателства може да се приеме, че ответниците са били владелци на имота, а не държатели. Безспорно е, че по делото липсва физически предварителен договор, какъвто те твърдят, да се сключили със собственика на имота. От друга страна демонстрираните от ответниците действия по отношения на имота сочат на упражнявано от тях владение върху него, а не държане. От събраните по делото доказателства не се опровергава презумпцията на чл. 69 от ЗС, според която се предполага, че владелецът държи веща като своя, докато не се докаже, че я държи за другиго.

Съгласно чл. 70, ал. 1 от ЗС, владелецът е добросъвестен, когато владее веща на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е опорочена Достатъчно е добросъвестността да е съществувала при възникване на правното основание. Съгласно чл. 70, ал. 3 от ЗС, когато владение е предадено въз основа на предварителен договор, сключен със собственика на имота, владелецът има правата по чл. 71 и чл. 72 от ЗС. В случая мака и да се твърди, че владението е предадено въз основа на предварителен договор, такъв по делото липсва физически. Липсват и данни за плащане по такъв договор. Съдът не споделя твърденията на ответниците, че предали своя екземпляр от предварителния договор на собственика, в момента, в който тя им предала приложеното по делото пълномощно, с нотариална заверка на подписите. При съпоставка на датите на нотариалната заверка на пълномощното и датата на влизане в сила на съдебното решение, се установява, че датата на нотариалната заверка е след влизане в сила на съдебното решение. Това означава, че към момента на нотариалната заверка упълномощителката Петрана Димитрова вече не е имала никакви права по отношение на имота.

Ищеца е собственик на съседния имот и безспорно е виждал действията на ответниците по осъществяване на владението и извършване на подобренията. От събраните по делото гласни доказателства / показанията на св. Родоплу / се установява, че ищеца се е противопоставял на действията на ответниците по извършване на подобренията, както преди влизане в сила на решението, така и след това.

При тези обстоятелства съдът намира, че на ищците по насрещния иск следва да бъдат признати правата по чл. 74, ал. 1 от ЗС, като недобросъвестни владелци. Съгласно тази разпоредба от закона, недобросъвестния владелец може да иска за подобренията, само по-малката сума измежду сумата на направените разноски и сумата, с която се е увеличила стойността на имота вследствие на подобренията.

При това положение решението следва да бъде отменено в обжалваната част и вместо него да бъде постановено друго, с което ответното дружество да бъде осъдено да заплати на ищците по насрещния иск, на основание чл. 74, ал. 1 от ЗС и съобразно диспозитивното начало, сумата 1250.00 лв., частично от 10 000 лв., представляваща по-малката сума измежду сумата на направените разноски и сумата, с която се е увеличила стойността на имота вследствие на подобренията.

Претенцията за задържане на имота до заплащане на подобренията се явява неоснователна, поради което правилно и законосъобразно не е уважена от пъвоинстанционния съд.

В останалата му част, като необжалвано решението е влязло в сила.

С оглед изхода на делото на ищците по насрещния иск се следват и разноски за първоинстанционното производство в размер на 200 лв., от които 50 лв. за държавна такса и 150.00 лв. за възнаграждение на вещото лице.

На „ Уйгар „ ЕООД са присъдени разноски за първоинстанционното производство в размер на 1 140.14 лв. В тази сума съдът включил и сумата от 150 лв. – възнаграждение за вещо лице, каквато сума дружеството е внасяло. От данните по делото се установява, че внесената от дружеството сума за възнаграждение на вещо лице е 80.00 лв. Така първоначалните ответници са осъдени да заплатят в повече 70 лв. за разноски. В тази част обаче решението не е обжалвано.

Въззивната инстанция намира, че е възможно да се извърши прихващане на разноските за първоинстанционното производство до размера на по- малката сума. Така след извършено прихващане, на ищцовото дружество се дължат разноски за първата инстанция в размер на 940.14 лв. Над тази сума първоинстанционното решение в частта за разноските следва да бъде отменено.

За въззивното производство ответното по насрещния иск дружество следва да бъде осъдено да заплати на ищците сумата 25.00 лв. за държавна такса.

Воден от горното съдът

РЕШИ:

ОТМЕНЯ Решение № 47 / 15.02.2016 г. по гр. дело № 31 / 2015 г. на РС-Исперих, в частта, с която отхвърлил предявения от С. и К. К. против “ Уйгар “ ЕООД, иск за заплащане на подобрения , реализирани в УПИ VII, в кв. 138 по плана на гр. Исперих, с административен адрес , ул. “ Дочо Михайлов “ №1, с площ от 1 594 кв.м. в размер на 1250.00 лв., като претенцията е предявена частично от 10 000 лв. и вместо него ПОСТАНОВЯВА:

ОСЪЖДА, на основание чл. 74, ал. 1 от ЗС, “ УЙГАР “ ЕООД , ЕИК ********, със седалище и адрес на управление в с. Драгомъж, обл. Разград, ул. „ Елин Пелин „ № 27, представлявано от управителя Н.А., да заплати на К.Н.К., ЕГН ********** и С.Г.К., ЕГН ********** ***, сумата 1 250.00 лв. / хиляда двеста и петдесет лева /, предявена частично от сумата 10 000.00 / десет хиляди лева /, представляващи по-малката сума измежду сумата на направените разноски и сумата, с която се е увеличила стойността на имота вследствие на извършени в УПИ VII, в кв. 138 по плана на гр. Исперих, с административен адрес , ул. “ Дочо Михайлов “ №1, с площ от 1 594 кв.м, подобрения / железобетонна площадка от 60 кв.м., зидани барбекю и мивка, санитарни помещения – баня и тоалетна, беседка и ограда на имота/.

В останалата част решението е влязло в сила, като необжалвано.

ОТМЕНЯ Решение № 47 / 15.02.2016 г. по гр. дело № 31 / 2015 г. на РС-Исперих и в частта, с която К.Н.К., ЕГН ********** и С.Г.К., ЕГН ********** са осъдени да запЛатят на “ Уйгар “ ЕООД разноски за първоинстанционното производство над сумата 940.14 лв.

ОСЪЖДА “ УЙГАР “ ЕООД , ЕИК ********* да заплати на К.Н.К., ЕГН ********** и С.Г.К., ЕГН **********, сумата 25.00 лв., представляващи разноски за въззивното производство.

Решението може да се обжалва в едномесечен срок от съобщаването му на страните пред ВКС на Р България, при наличие на предпоставките по чл. 280 от ГПК.

Председател: Членове: 1. 2.

НР