Р Е Ш Е Н И Е

№104

Разград

6.ХІІ.2017

Разградски окръжен

година Град

2017

съд

6.ХІ.

публично

На Година

РАЯ ЙОНЧЕВА

В заседание в следния състав:

Секретар:Н.Р. ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ИРИНА ГАНЕВА

ДИЛЯНА НИКОЛОВА

ЧЛЕНОВЕ:

Като разгледа докладваното от съдия Йончева

2017

№253

в. гр.

дело по описа за година

за да се произнесе, съобрази следното:

Производство по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

С Решение №274/15.VІІІ.2017г., постановено по гр.д. №733 по описа му за 2016г., ИРС е уважил иска, предявен от К.Г. против И.Х.И. и К. К.И. като на осн.чл.26, ал.1, пр.І ЗЗД е обявил за нищожен поради противоречието му с добрите нрави, сключеният между последните двама, договор за аренда.

Недоволни от така постановеното решение, чрез процесуалния си представител по пълномощие –адв Е. К., ответниците обжалват решението като неправилно, необосновано и незаконосъобразно. Считат, че обективираният с решението извод за основателност на предявения срещу тях иск за нищожност на арендния договор е несъответен на иначе правилно и всестранно изяснената по делото фактическа обстановка, както и в противоречие с приложимия материален закон. На посочените основания молят за отмяната му и за постановяване на решение, с което съдът да отхвърли предявеният срещу тях иск поради недоказаност на релевирания в основание на иска фактически състав на недействителността по чл.26, ал.1, предл. ІІІ ЗЗД.

В законоустановения и предоставен й за това срок, насрещната по жалбата страна е депозирала писмен отговор, с който оспорва основателността й. По отношение на твърдяната по същество на спора незаконосъобразност на обжалвания съдебен акт, намира, че като постановен в съответствие с материалния закон и установените по делото факти, същият следва да бъде потвърден.

При редовност в призоваването, страните не се явява в насроченото по същество на жалбата с.з. Депозират писмени становища.

Като подадена в срок, от надлежна страна и срещу подлежащ на въззивно обжалване съдебен акт, жалбата е допустима.

Решението на първоинстанционният съд е валидно, а като постановено по същество на действително заявената по реда на чл.26, ал.1 ЗЗД защита и допустимо.

При разглеждане на делото и при постановяване на решението, първоинстанционният съд е изпълнил задълженията си по чл. 131 и сл. ГПК като не е нарушил процесуалните правила, гарантиращи правото на участие и защита на страните. Съответно на търсената с иска защита е разпределил доказателствената тежест и в рамките на дължимото се по см. на чл.140 и сл. ГПК е възложил на всяка от страните, подлежащите на доказване от нея факти. Спорът е изяснен от фактическа страна, с допустими по см. на ГПК доказателства, които са относими към подлежащите на доказване и правно релевантни за изхода на делото факти .

Пред тази инстанция не се ангажираха, допустими по см. на чл.266 ГПК доказателства и не се наведоха обстоятелства, от които да следва за установена фактическа обстановка, различна от установената такава в хода на първоинстанционното производство.

Разгледана по същество, жалбата е основателна. В този си състав съдът намира, че правните изводи, мотивирали уважаването на иска, не се обосновават от иначе безспорно установената по делото фактическа обстановка.

Според състава на въззивния съд, анализът на доказателствата, относимо на процесуално заявеното от страните поведение, обосновават следното:

Като доказателство на л.11 е приложено У-ние изх.№538/30.ІV.2014 с издаването, на което Община Самуил е удостоверила, че лицето Ю. Х. е починало на 17.ІV.1992г.

В реквизит на приложеното като доказателство Решение №157/11.І.1995г. на ПК Самуил е посочено, че същото е постановено по преписка №439-В, образувана на 19.ІІІ.1992г. по приживе подадено от Ю. Хрюстемов заявление за възстановяване на собственост върху отчуждени му от патримониума зем имоти. С цитираното решение на Ю. Хрюстемов е възстановено правото на собственост по отношение на два, находящи се в земището на с.Владимировци имота, както следва: нива от 18.007 дка в местността „Даалтъ“ и нива от 18.999 дка в местността „Табак Кору“.

Съгласно приложени като доказателства скици с №15-426155/29.VІІІ.2016 и №15-426626/29.VІІІ.2016, по сега действащата кадастрална карта и кадастрални регистри на селото, одобрени със Заповед № РД-18-27/11.06.2007г. на Изп.директор на АГКК, нивата в местност Даалтъ е индивидуализирана като Поземлен имот с идентификатор 11449.1.7 с площ от 18.010 кв.м., а за нивата в местност „Табак Кору“ е отреден поземлен имот с идентификатор 11449.17.9 с площ 19002 кв.м.

Между страните по делото не се спори, а и от доказателствата се следва за установено, че като две от общо шестте деца на починалия на 17.ІV.1992 Ю.Хрюстемов, въззиваемият К.Г. и Фатме Мустафа са придобили по наследство по 1/6ид.част от процесните имоти.

На 14.І.2016г. с Договор за дарение, обективиран в приложения като доказателство на л.14 НА № 42/14.І.2016г. по нот.д. н.д.№ 26/2016г. на Нотариус Радомир Александров, рег.№ 254 на НК и с район на действие РС-гр.Исперих, наследницата Фатме Мустафа прехвърля своята 1/6ид.част от имотите на своя внук –въззивника И.И..

На 28.І.2016г. И.И. сключва договор за аренда, по силата на който предоставя на въззиваемата К.И. за временно ползване възстановените в патримониума на наследодателя Ю.Х. ниви срещу насрещно дължимо от същата арендно плащане в размер на 15лв./дка за стопанска година. Договорът е сключен за срок от десет години, считано от 1.Х.2016г. Плащането на арендните вноски е превидено в срок „не по късно от 1.Х. на всяка следваща стопанска година“. Т.е., при съобразяване на даденото в §2, т.3 ДР на ЗАЗ определение за „стопанска година-от 1.Х. на текущата до 1.Х. на следващата година.

Арендатор по процесния договор е К.И., доказано съпруга на арендодателя и въззивник в настоящото производство - И.И.. Процесният договор за аренда е нот. заверен на 2.ІІ.2016 под №705 по опис на нотариус Р.Александров и вписан в СлВп при ИРС под №227/2.ІІ.2016г. В чл.16 от договора страните са предвидили възможност за неговото изменяване по взаимно съгласие, с нот.заверка на подписите и при дължимо вписване в СлВп, СГКК и ОСЗГ-Разград. Съдържанието и формалните реквизити на този договор, позволяват от правна страна квалифицирането му като Договор за аренда, сключен по реда на ЗАЗ в редакцията му, преди влезлите в сила на 7. ІІ.2017г. изменения.

Действащата към дата на сключването му законова уредба, към съобразяване на която препраща и разпоредбата на §7 от ПЗР ЗАЗ, предвиждаше изрично в право на един от съсобствениците, независимо от правата му в съсобствеността, да действа в полза на всички останали при отдаването на земята под аренда, гарантирайки участието на последните в ползите от съсобствения имот с приложението на чл. 30, ал. 3 ЗС. Като за тези действия, относимата към дата на сключване на процесния договор норма, не предвиждаше в условие за валидността му изричното упълномощаване на арендодателя от останалите съсобственици. Посоченото е в аспект на мотивиране извод за липса на засягани, от сключването на договор от съсобственик с по-малък от 50% дял, материални права на останалите съсобственици - тяхното удовлетворяване се следва по правилата на чл. 30, ал. 3 ЗС.

В основание на иска си за обявяване на арендния договор за нищожен поради противоречието му с добрите нрави, въззиваемият Гювер е въвел следните обстоятелства: сключването му от един от съсобствениците без знанието и съгласието на останалите; сключването му за дълъг, десет годишен срок на действие; свързаност между физическите лица - арендодател и арендатор, която е довела до сключването на икономически необоснована сделка; абсолютна нееквивалентност на разменените престации;

С депозиран в срока по чл.131 ГПК отговор, по така въведените в основание на иска обстоятелства, въззивниците И. са оспорили твърдението за нееквивалентност на договореното за ползването на земята плащане, позовавайки се на предвидената в чл.9 ЗЗД свобода на договаряне; представили са подписан между тях на 1.ІІІ.2016г. Анекс към договора за аренда, с който изменят предвидения в т.5 от договора размер на аредните плащания от 15,00лв. на 35,00лв. на дка за стопанска година, считано от 1.Х.2016г. Подписите под Анекса не са нот. удостоверени и същият няма данни да е вписван в СлВп. Колкото до изпълнението по договора, твърдят, че към дата на иска не е настъпил падежа му.

По делото е била назначена и изслушана СИЕ, която след справка по партиди на трима арендатори, в заключение е приела, че за земи в землището на с.Владимировци, от категорията на процесните, средния размер на арендното плащане на дка за стопанската 2016/2017г. е в размер на 50лв./ дка .

Депозираното в този смисъл заключение се явява опровергано от приложените на л.66-137 писмени доказателства(протоколи за проверка на вписвани в СлВп договори; списъци на проверени арендатори; методика за определяне на средно годишно рентно плащане; споразумения по чл.37вЗСПЗЗ за ползване на зем. имоти с включване в масиви; заповеди) договори), които в съвкупността си обосновават от фактическа страна извод, че средното годишно рентно плащане за землището на с.Владимировци за стопанската 2015/2016г., на основание §2е от ДР на ЗСПЗЗ е определено и прилагано в размера на 35 лева/дка.

В мотиви, обсъждайки представения от ответниците анекс като изхождащ от тях частен документ, без за това да е въведен спор от насрещната страна, първоинстанционният съд е приел, че отразената в него дата на съставянето му - 1.ІІІ.2016г. е недостоверна и в този смисъл непротивопоставима на третите за него лица съгл. чл.181 ГПК. Анализирайки го в съвкупността на останалите доказателства, ИРС е приел, че същият е съставен като доказателство по повод и за нуждите на настоящото производство. Приел е за смущаващо, а в този смисъл и обуславящо извод за тяхната недобросъвестност, изявлението на страните, с което в съдържание на анекса са приели, че за постигнатите между тях споразумения за изменяване размера на арендните вноски не се изисква нот.заверка и вписване в АВп.

На първо място следва да се посочи, че това волеизявление не е с характер на същински елемент от договора за аренда. Изискванията за валидността му от формална страна са законово регламентирани, а не въпрос на договарянето им между страните.

По см. на ЗАЗ и съответно на задължителната за съдилищата практика, валидността на договора за аренда на земеделска земя, се предпоставя от спазването на формалните изисквания за сключването му в писмена форма с нотариална заверка на подписите. Същият се оповестява с вписването му в СВп и с регистрация в съответната общинска служба по земеделие - чл. 3, ал. 1 ЗАЗ. Като с тези, задължителни за валидността му изисквания, законодателят е обвързал изрично и измененията, касаещи по см. на чл.18 ЗАЗ продължителността на договора, както и за прекратяването му по взаимно съгласие по чл.27, ал.2 ЗАЗ.

С ТР № 2/20.VІІ.2017 г. на ВКС по тълк. д. № 2/2015 г., ОСГТК се прие, че тези три изисквания – за форма вписване и регистрация са от различен порядък и неспазването им има различни правни последици.

На вписване подлежи всеки аренден договор по чл. 1, ал. 3 като невписването му не го прави недействителен. От разпоредбата на чл. 17, ал. 2, изр. второ от закона се следва, че вписването не е елемент от фактическия състав на този договор и няма конститутивно действие. В ЗАЗ са предвидени няколко хипотези на вписване: на арендния договор /чл. 3, ал. 1, изречение второ/; неговото изменение/ продължаване - досежно срока /чл. 18, ал. 1/ и прекратяването на договора за аренда на земя по чл. 27, ал. 2 ЗАЗ .

Регистрацията на сключения договор в общинските служби по земеделие се извършва по реда на Наредба № 6/2000 г. /ДВ бр. 18/2000 г./ на министъра на земеделието и също не е елемент от формата за валидност, а има информационно-регистърна цел.

Съгласно чл. 20а, ал. 2 ЗЗД договорите могат да бъдат изменяни, прекратени, развалени или отменени, само по взаимно съгласие на страните или на основания, предвидени в закона, какъвто е случая и с договора за аренда(вж.чл.16.ЗАЗ). Както от общите правила на ЗЗД, така и според предвиденото в специалния ЗАЗ, съгласието за изменение на договора може да се предвиди от страните още при сключване на договора, както и с допълнително постигнато при действие на договора, съгласие чрез допълнително споразумение/анекс. Като в ограничение на това право при арендния договор се следва съобразяване с предвидените в хипотеза на чл. 16, ал. 1 изр. 2-ро и 3-то ЗАЗ ограничения. Други ограничения за изменение на договора не се уреждат със специалния ЗАЗ. Поради което следва да се приеме, че извън посочените в спец. закон ограничения, страните по договора за аренда могат да го изменят по взаимно съгласие, съобразявайки се единствено с повелителните норми на закона и добрите нрави, очертани в чл. 9 ЗЗД като граници на договорната свобода.

При съпоставка на данните по делото с предвиденото в чл.16 ЗАЗ, се установява, че с подписване на анекса въззивниците са постигнали споразумение за изменение на арендния договор в частта относно размера на арендното плащане, съобразявайки го с действащите и трайно установени за региона пазарни условия. Споразумението за изменяване на договора в частта, касаеща размера на арендното плащане е в писмена форма. По аргумент на императивно предвиденото в чл.18 ЗАЗ, валидността на подписания от страните анекс за изменяване на договора за аренда в частта, касаеща размера на арендните плащания, не се явява обвързана със задължение за нотариалното му удостоверяване, вписване и регистрация. Извод, който се следва и от предвидената в чл.16 ЗАЗ процедура за изменяване размера на арендното плащане-писмено предложение на едната страна искане; писмен отговор по приемане или отказ на срещната страна; съдебно решение, заместващо непостигнатото между страните съгласие.

Подписването на анекса на дата, сочеща съставянето му като относимо към водения срещу страните по този договор процес, не налага извод за антидатирането му с оглед нуждите на производството. Безспорно е, че като съсобственик на процесните имоти и като лице, което има правото да участва в ползите и тежестите на общата с арендодателя вещ, по отношение на анекса въззиваемият е трето по смисъла на чл. 181, ал. 1 ГПК лице и съответно би било увредено от неговото антидатиране. В случая обаче не се твърди, а и от доказателствата не следва извод за антидатиране на обсъждания като такъв документ анекс. Както бе посочено и по горе, въззиваемият не е въвел спор относно датата на подписания от въззивниците анекс, относимо към с.з., в което му е бил предявен като доказателство. Анексът е подписан от въззивниците на дата, сочеща съставянето му, последващо на изменения с него договор за аренда и преди датата на предявения срещу тях иск. С издаването му, последващо на сключения аренден договор, въззивниците не са антидатирали волеизявлението си относно размера на арендното плащане, чиято еквивалентност е въведена в основание на иска за обявяване на нищожността му. А, в рамките на съответната стопанска година са договорили нов такъв за напред, възползвайки се от законово предоставената им по чл.16 ЗАЗ и изрично предвидена в договора възможност. Освен това, анексът се явява подписан и преди предвидения в чл.6 от арендния договор срок за влизането му в сила от 1.Х.2016г. В тази връзка съдът намира, че същият следва да бъде ценен като относимо към предмета на спора доказателство, отразяващо валидно постигнато между страните съгласие за изменяване размера на арендната вноска от 15,00 на 35лв./дка за стопанската 2016/2017година.

Няма спор, че в настоящия случай договорът е сключен само от един от многото съсобственици, като този договор има действие и по отношение на останалите съсобственици, съгласно разпоредбата на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ, препращаща конкретно към текста на чл. 30, ал. 3 от ЗС в императивна форма. Настоящият договор е с нот.заверка на подписите от 2.ІІ.2016г. и е сключен съгласно действащата към тази дата редакция на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ, преди изменението с ДВ бр.13 от 2017 г., в сила от 7.ІІ.2017 г.

Като съобрази предмета на въззивно обжалване и приложимия закон, по свое вътрешно убеждение, РОС достигна до следните правни изводи:

Във връзка с поддържаната от ищеца липса на еквивалентност на престациите по договора в Решение № 119/22.ІІІ.2011 г. по гр.д.№ 485/2011 г., І г.о. на ВКС се приема, че противоречие с добрите нрави е налице, когато сделката противоречи на общоустановените нравствено-етични правила. Съдебната практика приема, че липсата на еквивалентност на насрещните престации трябва да е значителна, сведена на практика до липса на такава , за да може да се приеме че като сключена в противоречие с добрите нрави, сделката е нищожна.

Изводът на първоинстанционния съд, че постигнатото от договарящите съгласие за размера на арендното плащане е в разрез с добрите нрави, не съответства на изразеното в практиката на ВКС становище /Р.№ 452/25.VІ.2010 г. по гр. д. № 4277/2008 г. и Р.№ 119/22.ІІІ.2011 по гр. д. № 485/2010 г. /, според което с чл. 9 ЗЗД е прокламирана свобода на договарянето, позволяваща на двете страни да направят конкретна преценка относно потребността от насрещните престации и тяхната взаимна еквивалентност.

Съгласно предвиденото в чл.26, ал.1, предл.ІІІ във пр. с чл.9 ЗЗД сделката, сключена в нарушение на общо установените нравствено етични правила на морала, е недействителна в степен на нищожност поради противоречието й с добрите нрави. Според съдебната практика, липсата на еквивалентност на насрещно дължимите по двустранен договор престации, може да се приеме за противоречие с добрите нрави, доколкото последните са определени като граница на предвидената в чл. 9 от ЗЗД свобода на договаряне. В практиката на ВКС е прието, че неравностойността на престациите следва да е такава, щото практически да е сведена до липса на престация (Решение № 24/9.ІІ.16 г. по гр.д.№ 2419/15 г. на ВКС). Като, наличието на отклонение от пазарната стойност само по себе си не обуславя извод за неравностойност, която да съставлява нарушение на "добрите нрави" и да води до нищожност на сделката в хипотезата на чл. 26, ал. 1 ЗЗД.

В решение № 24 от 9.ІІ.2016 г. по гр. дело № 2419/15 г. на Трето г. о. на ВКС е посочено, че само наличието на нееквивалентност на насрещните престации според представата на съда не е достатъчно, за да се стигне до извода, че сделката е нищожна поради противоречие с добрите нрави. Известна обективна нееквивалентност е допустима, тъй като свободата на договаряне предполага преценката за равностойността на престациите да се извършва от страните с оглед техния интерес.

В конкретния случай, първоначално договорения между въззивниците размер на арендната вноска от 15лв./дка не налага извод за такава неравностойност на престацията, която да съставлява нарушение на "добрите нрави " и да води до нищожност на сделката в хипотезата на чл. 26, ал. 1 ЗЗД. Налице е ответна парична престация, която макар да се отклонява от обичайната за региона, не говори за такава недопустимост, която да прави самата сделка нищожна. В този си състав съдът приема за безспорно, че към дата на иска арендното плащане е било валидно и допустимо анексирано от договарящите до обичайния за региона размер на рентните плащания. Актуализацията на арендното плащане допустимо извършена, в съответствие с предвидената в този смисъл възможност при сключване на договора.

Обстоятелството, че договорът за аренда е сключен за десет години не сочи на срок, изключващ добросъвестността на страните. Съобразен е с изискуемия се за валидността му минимален срок, както и с преназначението на отдадената под аренда земя.

Следващото основание на ищеца да поддържа нищожност на сделката поради накърняване на добрите нрави е липсата на реално плащане на цената по договора за покупко-продажба. Тук на първо място следва да се отбележи, че към дата на предявяване на иска, договореният на 1.Х.2017г. падеж на арендното плащане не е настъпил и твърдението за неизпълнението му е в сферата на предположенията. На следващо място, правната аргументация на ищеца по това основание за нищожност почива на принципно погрешно смесване на правилата за действителност на сделките с тези за изпълнението по чл. 63 и сл. от ЗЗД . Както вече бе посочено, договорът за аренда е каузален договор, чиито правни последици настъпват с постигането на съгласие между страните. Липсата на плащане/изпълнение на насрещно поетото здължение на арендни плащания, поражда за ищеца право да удовлетвори притезанието си, но не влияе на действителността на сделката.

Поддържаната от ищеца свързаност между физическите лица, арендодател и арендатор, предвид изложеното дотук, е без правно значение за действителността на договора.

По изложените съображения искът за прогласяване на нищожността на договора следва да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан. На осн. чл.78 ГК в полза на жалбоподателите се следва присъждане на поисканите от тях разноски, за които от материалите по делото се установи доказани такива в размера на 25,00лв.

Мотивиран от изложеното и като взе предвид, че направените от страна на настоящата инстанция фактически и правни изводи не съвпадат с тези, които е направил районният съд в атакуваното първоинстанционно решение, на основание чл. 271 от ГПК РОС

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ Решение №274/15.VІІІ.2017г. по гр.д. №733/2016 по описа на ИРС и вместо него ПОСТАНОВЯВА:

ОТХВЪРЛЯ като неоснователен и недоказан иска на К.Г. ,ЕГН********** против И.Х.И.,********** и К. К.И.,ЕГН********** за обявяване нищожността на сключения между И.И. и К.И. Договор за аренда на зем. земя, вписан в СлВп. при ИРС под №227/2.ІІ.2016г. поради противоречието му с добрите нрави .

ОСЪЖДА К.Г. ,ЕГН********** да заплати на И.Х.И.,********** и К. К.И.,ЕГН********** разноски размер на 25,00лв.

Решението може да се обжалва пред ВКС в едномесечен срок от връчването му на страните.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.

НР