РЕШЕНИЕ

№ гр. Разград, 04.10.2018 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЗГРАДСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, ГО, в публичното заседание на осемнадесети септември две хиляди и осемнадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: РАЯ ЙОНЧЕВА

ЧЛЕНОВЕ: АТАНАС ХРИСТОВ

МЛ. СЪДИЯ: АНГЕЛ ТАШЕВ

при секретаря Д.Г., като разгледа докладваното от младши съдия Ангел Ташев в. гр. дело № 203 по описа за 2018 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

С Решение № 181/21.06.2018 г., постановено по гр.д. № 562/2018 г. по описа на Районен съд Разград е отхвърлен предявеният от „Северагро“ ЕООД, ЕИК 116546639, със седалище и адрес на управление: гр. Исперих, ул. „Стефан Караджа“ №20, вх.А, ап.16, представлявано от управителя М.С.Х., иск с правно основание чл.27 ал.1 т.2 ЗАЗ, във връзка с чл.87 ал.2 ЗЗД, срещу Я.С.Ю., ЕГН **********, с адрес: ***, за частично разваляне на договор за аренда относно три поземлени имота – ниви с № 028037 в землището на с. Лудогорци, № 005011 в землището на с. Йонково и № 006043 в землището на с. Йонково. В тежест на въззивника - ищец са присъдени и направените от Я.С.Ю. – ответник, разноски по делото в размер на 480,00 /четиристотин и осемдесет/ лева.

Срещу така постановеното решение, в срока по чл. 259 ГПК, е предявена въззивна жалба от ищеца, в която първоинстанционното решение се оспорва като неправилно, незаконосъобразно и необосновано, постановено в противоречие със събраните по делото доказателства, като се иска от съда да го отмени и реши спора по същество, като бъде уважен изцяло предявеният иск.

Въззивникът излага доводи, че първоинстанционният съд правилно е възприел фактите по делото, като е приел, че е изпратено до въззиваемата предложение за изменение на процесния аренден договор съобразно законовите изисквания, отчел е и опитите на въззивника да се свърже с нея на всички известни и възможни адреси, като последната е получила предложението, но не е отговорила писмено в указания срок. Счита, че в същото време първоинстанционният съд неправилно е приел, че мълчанието на страната не може да се тълкува като виновно поведение и именно поради тази причина е отхвърлил и предявения иск, като посочва, че самият законодател в Закона за арендата в земеделието, е вменил в задължение на арендатора, да отговори писмено на предложение за изменение на договора за аренда, като в противен случай, според въззивника е налице виновно поведение.

На следващо място счита, че въззиваемата, дори да няма задължение на уведоми въззивника при промяна на адреса си, е следвало да направи това, тъй като самата промяна, според него е внесла несигурност в отношенията между страните по процесния договор. Излага становище, че не е имал интерес от предявяване на иск за намеса относно изменението на процесния договор за аренда, тъй като иска развалянето му, поради неизпълнение не на договора, а на разпоредбите на ЗАЗ. Излага доводи, че в изпратеното предложение до въззиваемата е уведомена, че ще се търси, именно развалянето му, като независимо от това обстоятелство, последната не е отговорила писмено, не само на предложението за изменение на договора за аренда, но и на предложението за неговото разваляне и приема, че въззиваемата се е дезинтересирала от неговото действие.

В съдебно заседание въззивната страна не се явява. Депозирала е писмена молба, в която изразява становище да се даде ход на делото, като посочва, че поддържа въззивната жалба и моли съдът да постанови решение, с което жалбата да бъде приета за основателна и първоинстанционното решение бъде отменено изцяло. Няма доказателствени искания. Не се претендират разноски.

Въззиваемата страна е подала в законоустановения срок по чл.263, ал.1 ГПК отговор на въззивната жалба, в който излага становище, че първоинстанционното решение е правновалидно, допустимо и правилно, поради което моли съдът да остави без уважение въззивната жалба, като неоснователна и недоказана и да потвърди обжалваното решение. В отговора счита, че въззивната жалба е процесуално допустима, но неоснователна. Намира, че първоинстанционният съд при стриктно спазване на правилата на ГПК е установил правилно фактическата обстановка по делото, събрал е всички относими и допустими доказателства, приложил е правилно материалния закон и е достигнал до правилни правни изводи в своето решение. Излага доводи, че ЗАЗ се явява специален по отношение на ЗЗД, поради което въззивникът е следвало да предяви иск с правно основание чл.16, ал.5 ЗАЗ, а не да иска развалянето на процесния договор. Въззиваемата твърди, че след като законодателят е предвидил специален ред за изменение на арендния договор в частта му, касаеща договорното арендно плащане, несъгласието с предложението от нейна страна, не съставлявало договорно неизпълнение, а проява на автономията на волята на страните по един двустранен договор. Във връзка с горното счита, че в конкретния казус няма договорно неизпълнение, поради което и нормите на чл.87 ЗЗД и чл.27, ал.1, т.2 от ЗАЗ са неприложими.

В съдебно заседание въззиваемата страна – Я.С.Ю., чрез процесуалния си представител – адвокат Маринов, моли съдът да постанови съдебен акт, с който да потвърди обжалваното решение, като правилно, валидно допустимо, по съображения изложени подробно в отговора на въззивната жалба, които поддържа. Няма доказателствени искания и не претендира разноски пред настоящата инстанция.

Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните писмени доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено следното от фактическа страна:

Районен съд Разград е бил сезиран с иск с правно основание чл.27 ал.1 т.2 ЗАЗ, във връзка с чл.87 ал.2 ЗЗД.

За да постанови решението си, Районен съд Разград е приел, че в процеса на доказване ищецът, комуто принадлежи процесуалното задължение (доказателствената тежест), не е установил по несъмнен и безспорен начин правнорелевантното обстоятелство, че е налице неизпълнение по смисъла на чл.87 ЗЗД от страна на въззиваемата – ответник Я.С.Ю.. Счел е, че от събраните по делото доказателства и в частност решение по гр. д. № 1006/2015г. по описа на Районен съд Исперих, въззивникът – „Северагро“ ЕООД, с влизане в сила на решението на 14.08.2017г., е станал изключителен собственик на процесните три недвижими имота, които попадат в предмета на договора за аренда, сключен на 26.02.2014г. между един от предишните съсобственици и въззиваемата, първия като арендодател, втората като арендатор за срок от 10 години. Приел е, че няма спор, относно обстоятелството, че встъпвайки в правата на арендодателя въззивникът е уведомил въззиваемата за настъпилото заместване по договора за аренда с писмо от 08.07.2015г. и въззиваемата е извършвала аредните плащания за стопанските 2014/2015г.; 2015/2016г. и 2016/2017г. на въззивника и то в уговорения в арендния договор срок, както и, че въззивникът е поискал изменение на договора по реда на чл.16, ал.1 ЗАЗ, относно размера на арендното плащане и срокът на плащането, но е счел, че мълчанието на ответничката по направеното предложение за изменение на договора за аренда и промяната на нейния настоящ адрес не представляват неизпълнение по смисъла на чл.87 ЗЗД.

Ищецът, обосновавайки предявения иск е навел в исковата молба твърдения, че е собственик на процесните три поземлени имота, предмет на договора за аренда, сключен на 26.02.2014 г. между един от предишните съсобственици и въззиваемата, първия като арендодател, втората като арендатор за срок от 10 години, по силата на решение по гр. д. № 1006/2015г. по описа на Районен съд Исперих, въззивникът – „Северагро“ ЕООД, с влизането му в сила на 14.08.2017г.. Твърди, че е изпълнил задължението си по чл.17 ЗАЗ, като е уведомил въззиваемата, че замества арендодателя, като едновременно с това е направил и предложение за изменение на договора за аренда по чл.16 ЗАЗ, тъй като било налице трайно изменение на обстоятелствата, от които страните се ръководили и това довело до очевидно несъответствие между поетите задължения. Посочва, че първоначално уведомлението не е стигнало до въззиваемата, тъй като си сменила адреса, и едва на третото изпращане, след като се сдобили с актуалния й настоящ адрес ***, същата го получила на 16.10.2017 г., но в определения от него срок, въззиваемата не се свързала с него. Посочва, че изпратил отново уведомление, за разваляне на договора на основание чл.87, ал.2 ЗЗД, което получила на 13.11.2017 г., но не е изразила становище, поради което намира, че самият договор за аренда не е развален и поради тази причина предявява иска пред районния съд, тъй като е налице бездействие от страна на въззиваемата и това е правило неизправна страна.

В отговора на исковата молба ответничката, сега въззиваема, на първо място прави възражение за местна подсъдност, тъй като нейният постоянен адрес ***, което попадало в съдебния район на РС Разград, който е компетентен да разгледа делото по правилата на местната подсъдност. Същото възражение е уважено от Районен съд Исперих и делото е изпратено на Районен съд Разград. Намира, че предявеният иск е недопустим, тъй като договорът за аренда е сключен за срок от 10 години и неговото разваляне не може да стане по съдебен ред. При условията на алтернативност, в случай, че искът бъде приет за допустим от районния съд, иска да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан. Твърди, че промяната на настоящия й адрес е породен от причината, че същата е студентка в гр. София, както и, че законодателят е регламентирал изрична процедура за изменение на размера на арендното плащане в нормата на чл.16 ЗАЗ. Излага доводи, че неприемането на предложението на едната страна за изменение на сключения двустранен договор не съставлявало основание за неговото разваляне, тъй като не е налице неизпълнение на договорни задължения, а упражняване на субективни права. Посочва, че е изплатила арендните плащания в полза на ищцовото дружество за стопанските години 2014 г. – 2015 г., 2015 г. – 2016 г.. Споделя, че процесните три поземлени имота за включени в предмет на Стандартен договор № BG-3621-2014 г. от 22.12.2014, сключен с „Лакон“ – частен институт за осигуряване на качеството и сертифициране на биологично произведени хранителни продукти, като това обстоятелство било известно на ищеца.

От приложения като писмено доказателство по делото договор за аренда на земеделска земя, сключен на 26.02.2014 г., между С.Ю. Х. в качеството си на арендодател и въззиваемата Я.С.Ю. в качеството си на арендатор, се установява, че между страните са възникнали облигационни правоотношения, по силата на които, арендодателят предоставя на арендатора, за временно и възмездно ползване пет на брой поземлени имот, като три от тях са и процесните, за които се иска частично разваляне на договора за аренда. В чл.3 от договора, се установява размера на арендното плащане – 30 /тридесет/ лева за един декар за една стопанска година, като в чл.5 е посочен периода на неговото сключване – от 10 /десет/ години. В чл.18 до чл.20 от договора за посочени условията, при които същият може да бъде изменен и прекратен. Процесният договор е нотариално заверен от нотариус Роска Иванов, с рег. № 378, в района на Районен съд Разград.

По делото е приложено като писмено доказателство и решение № 178/15.06.2017 г. по гр. д. № 1006/2015г. по описа на Районен съд Исперих, влязло в сила на 14.08.2017 г., от което се установява, че въззивникът е станал изключителен собственик на следните три недвижими имота, които са включени в предмета на процесния договор и в тази част се иска да бъде развален от съда: ПИ №028037 в землището на с. Лудогорци, обл. Разград, с площ от 23,002 дка с начин на трайно ползване-нива; ПИ №005011 в землището на с. Йонково, обл. Разград, с площ от 23,401 дка, с начин на трайно ползване-нива и ПИ №006043 в землището на с. Йонково, обл. Разград, с площ 20,185 дка, с начин на трайно ползване нива.

От приетото по делото уведомление от 08.07.2015 г., се установява, че въззивникът е уведомил въззиваемата, че определени поземлени имоти, включително и процесните три са негова собственост и следва заплащането на дължимите по договора за аренда плащания за същите, да бъдат извършвани в негова полза.

Първоинстанционният съд е приел като писмени доказателства два броя уведомления без дата, изхождащи от въззивника до въззиваемата. Едното е на основание чл.17, ал.1 ЗАЗ, с което въззиваемата се уведомява, че въззивникът е изключителен собственик на пет на брой поземлени имота, като три от тях са тези, за които се иска частично разваляне на договора за аренда. От това уведомление се установява, че въззивникът иска развалянето на договора за аренда, при условията, че въззиваемата не е съгласна с направеното в него предложение на основание чл.16, ал.1 ЗАЗ за изменение на договора в частта на арендното плащане, което се дължи в размер на 30 /тридесет/ лева да стане в размер на 60 /шестдесет/ лева, тъй като било налице трайно изменение в обстоятелствата и е налице очевидно несъответствие между поетите задължения, както и по отношение на срока на неговото плащане, като в договора е посочено до 31 март на следващата година, а въззивникът е направил предложение, арендното плащане да бъде платено до 31 декември в стопанската година, като е дал седемдневен срок за отговор от момента на получаването му. Уведомил е въззиваемата, че в случай на несъгласие ще пристъпи към развалянето на договора за аренда. От приложените разписки от пощенската служба се установява, че това уведомление изпратено до въззиваемата страна, на адреса посочен в договора за аренда, но същото е върнато, като неполучено с отбелязване, че адреса е сменен и лицето живее в гр. Разград. Въззиваемата не е открита и в гр.Разград. След справка в НБД “Население“ предложението за изменение на договора е изпратено по настоящ адрес *** и е получено от нея на 16.10.2017г.. От второто заявление е видно, че същото е на основание чл.87, ал.2 ЗЗД и от него се установява, че въззивникът счита, процесния договор за прекратен. Това заявление е получено от въззиваемата на 13.11.2017 г..

От представените и прието от първоинстанционния съд като писмени доказателства вносни бележки от 28.03.2016 г., при Банка „ДСК“, фактура от 28.03.2016 г. с № 0000000501, операционна бележка от 29.03.2017 г., платевно нареждане от 29.03.2018 г., при „Социете Дженерали Експресбанк“ и фактура от 27.03.2018 г. с № 0000000625, се установява, че въззиваемата е платила в полза на въззивното дружество арендните плащания за стопанските години 2014 г. – 2015 г., 2015 г. – 2016 г. и 2016 г. – 2017 г..

По делото е приложени като доказателство и стандартен договор № BG-3621-2014 г. за инспекция на биологична селскостопанска продукция и анекси към него, сключени от въззиваемата и „Лакон“ – частен институт за осигуряване на качеството и сертифициране на биологично произведени хранителни продукти – Германия, представляван от „Лакон България СЗХ“ ООД, съгласно който е поела задължение да произвежда биологично чисти продукти, като поземлените имоти включени в договора за аренда и по отношение, на които се иска неговото частично разваляне са включени в горепосочения договор. При предсрочно прекратяване на договора е уредена неустойка.

Като обсъди събраните пред първата инстанция доказателства поотделно и в тяхната съвкупност и взаимовръзка, и като съобрази становищата на страните, съдът приема за установено следното от правна страна:

Въззивната жалба е подадена в законоустановения срок по чл. 259, ал. 1 ГПК от активно легитимирана страна, поради което е процесуално допустима, а разгледана по същество е неоснователна.

Обжалваното първоинстанционно решение е валидно, като постановено от надлежен съдебен състав, в рамките на правораздавателната му компетентност и по предвидения процесуален ред и писмена форма.

Извършвайки проверка за неговата допустимост в обхвата по чл. 269 ГПК, съдът намира същото за недопустимо по следните съображения:

Развалянето на двустранните договори /наименовано в ЗАЗ - прекратяване, поради неизпълнение/ се извършва по общия ред – с едностранно адресатно волеизявление по чл.87, ал.1 или ал.2 ЗЗД /с или без предупреждение/, а по изключение, в изрично предвидените от закона случаи – по съдебен ред /чл.87, ал.3 ЗЗД и чл.28, ал.2 ЗАЗ/, с влязло в сила конститутивно решение. Редът за разваляне на двустранните договори, поради неизпълнение, е начинът, по който се упражнява потестативното право на разваляне /с едностранно волеизявление или с конститутивен иск/. Той не произтича от юридическите факти, в които се изразява самото неизпълнение на задълженията и въз основа на които възниква потестативно право на разваляне. Според повелителната норма на чл.28, ал.2 и ал.3 ЗАЗ, само развалянето на договор за аренда, сключен за срок по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред, при условие, че предмет на договора не са държавни или общински земи, при които развалянето е извънсъдебно – с писмено предупреждение по реда на чл.87, ал.1 ЗЗД. Установените от закона критерии за начина на разваляне на договор за аренда са продължителността на договора и собствеността върху арендуваните земеделски земи. Следователно, развалянето на останалите арендни договори, които не попадат в хипотезата на чл.28, ал.2 ЗАЗ, поради тяхното неизпълнение, тъй като ЗАЗ не предвижда друго по смисъла на чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ, се осъществява по общия ред – с едностранно писмено волеизявление по чл.87, ал.1 или ал.2 ЗЗД. Същото становище е изразено и в практиката на Върховен касационен съд, а именно – Определение № 257/13.05.2015 г. по ч.т.д № 67/2015 г. на I ТО, ВКС.

В настоящия случай договорът за аренда е сключен за срок от 10 години (чл.5 от Договора), поради което развалянето му не може да се извърши по съдебен ред – чл.28, ал.2 ЗАЗ. Въззивникът – ищец не разполага с право на иск по смисъла на чл.28, ал.2 ЗАЗ, с оглед конкретния срок на договора. Развалянето на договора за аренда с продължителност от 10 години би могло да се извърши по общия ред на чл. 87, ал.1 ЗЗД – извънсъдебно, с едностранно писмено изявление на арендодателя до арендатора. В този случай на съдията по вписванията се представя за вписване актът, материализиращ изявлението за разваляне на договора по причина неизпълнение на поетите задължения по договора (Тълкувателно решение № 2/2015 г. на ОСГТК, т. 1). След като договорът за аренда на земеделска земя от 26.02.2014 г. е сключен за период от 10 години, с оглед на което същият не подлежи на разваляне по съдебен ред, в полза на въззивникът - ищец не е признато право на иск. Въззивното дружество не разполагат с право на разваляне по чл.87, ал.3 ЗЗД, защото тази разпоредба е приложима за договори относно вещни права върху недвижими имоти, като процесният договор не е такъв /по силата му възникват облигационни правоотношения между страните по него/ и защото законът не е предвидил изричното й приложението /съдебното разваляне е изрично предвидено само за договорите за аренда, сключени със срок по голям от десет години/. Според настоящия съдебен състав при признато от закона потестативно право за извънсъдебно разваляне на договора – по общия ред чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ, за ищеца не е налице правен интерес да предявява иск за същото, то предявеният конститутивен иск за постигане на същите правни последици по съдебен ред се явява процесуално недопустим поради липса на правен интерес /в този смисъл е и тълкувателно решение № 142-6 от 11.11.1954 г., ОСГК/. По отношение на правния интерес на въззивника – ищец да иска развалянето на договора за аренда по съдебен ред, следва да посочим и изпратените от него до ответничката две на брой уведомления, с които изразява волята си, процесният договор да бъде развален извънсъдебно. Неправилно е приел, че изричното мълчание от нейна страна, след тяхното получаване води след себе си като последица, предявяването на настоящия иск. Във връзка с горното съдебното производство по искане за такова разваляне се явява недопустимо и подлежи на прекратяване. Вместо да процедира по този начин, първоинстанционният съд се произнесъл по недопустим иск, който е отхвърлил.

Настоящият състав следва да посочи, че изрично в отговора на исковата молба, ответничката е оспорила иск, предявен от ищецът, като недопустим, но първоинстанционният съд не се е произнесъл по така наведеното възражение, независимо, че дължи служебна проверка, дали е сезиран с допустим иск.

С цел пълнота на изложението съдът счита, че следва да отбележи, че за въззивника съществува възможност извънсъдебно да прекрати сключения договор за аренда при наличие на предпоставките на чл.27 – чл.29 ЗАЗ, тъй като законът е предвидил друга, при това облекчена форма, за разваляне на арендния договор, а и видно от доказателствата по делото, същият е започнал процедурата по неговото разваляне.

В горния смисъл обжалваното съдебно решение се явява недопустимо и подлежи на обезсилване, а производството по делото на прекратяване - чл.270, ал.3, изр.1 ГПК.

Във връзка с горепосоченото, съдът счита, че не следва да се произнася по съществото на предявения иск.

Съдът следва да разпредели отговорността за разноските според правилата на чл.78, ал. 4 ГПК, с оглед недопустимостта на предявения иск. Съдът приема за доказани по основание и размер следните разноски, сторени от въззиваемата – ответник: 480 /четиристотин/ лева – адвокатско възнаграждение на първа инстанция. С оглед изхода на правния спор, на въззивната страна не следва да бъдат присъдени разноски, тъй като предявения от нея иск е недопустим и решението на първоинстанционния съд следва да бъде обезсилено, а делото прекратено.

Водим от горното и на основание чл.270, ал.3, изр.1 ГПК, Разградският окръжен съд

Р Е Ш И:

ОБЕЗСИЛВА Решение № 181/21.06.2018 г., постановено по гр.д. № 562/2018 г. по описа на Районен съд Разград, с което е отхвърлен предявеният от „Северагро“ ЕООД, ЕИК 116546639, със седалище и адрес на управление: гр. Исперих, ул. „Стефан Караджа“ №20, вх.А, ап.16, представлявано от управителя М.С.Х., иск с правно основание чл.27 ал.1 т.2 ЗАЗ, във връзка с чл.87 ал.2 ЗЗД, срещу Я.С.Ю., ЕГН **********, с адрес: ***, за частично разваляне на договор за аренда относно три поземлени имота- ниви с № 028037 в землището на с. Лудогорци, № 005011 в землището на с. Йонково и № 006043 в землището на с. Йонково, като НЕДОПУСТИМ.

ПРЕКРАТЯВА в. гр. дело № 203 по описа за 2018 г. на Окръжен съд Разград.

ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.4 ГПК „Северагро“ ЕООД, ЕИК 116546639, със седалище и адрес на управление: гр. Исперих, ул. „Стефан Караджа“ №20, вх.А, ап.16, представлявано от управителя М.С.Х., да заплати на Я.С.Ю., ЕГН **********, с адрес: *** сумата от 480 /четиристотин/ лева – адвокатско възнаграждение.

РЕШЕНИЕТО подлежи на касационно обжалване пред ВКС на РБ в едномесечен срок от връчването му на страните.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1.

2.

ДГ