РЕШЕНИЕ

№ 7 / 6.04.2017г., гр.Разград

В ИМЕТО НА НАРОДА

Окръжен съд Разград

На двадесети март, две хиляди и седемнадесета година

В публичното съдебно заседание в следния състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: АНЕЛИЯ ЙОРДАНОВА

ЧЛЕНОВЕ: ВАЛЕНТИНА ДИМИТРОВА

ИРИНА ГАНЕВА

Секретар: Д.Г.

Прокурор:

Като разгледа докладваното от съдия Ирина Ганева

В.т.д. № 15 по описа на съда за 2017г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.

Постъпила е въззивна жалба от „Интер 77”ООД гр.Габрово, представляван от управителя И.Лесев, подадена чрез пълномощник, против решение № 181 / 11.11.2016г. по гр.д. № 290 / 2016г. по описа на РС Кубрат, с което е обявена нищожността на договор за аренда на земеделска зема с рег. № 6046 / 24.11.2015г. на нотариус с район на действие РС Габрово, поради противоречието му със закона и „Интер 77”ООД е осъден да отстъпи собствеността и предаде владението на И.В. на четири поземлени имота – ниви, находящи се в землището на гр.Кубрат. Жалбоподателят излага доводи за незаконосъобразност на постановения съдебен акт, поради неправилно приложение на материалния закон. Моли въззивния съд да го отмени.

В срока по чл.263 ал.1 ГПК е постъпил писмен отговор от И.К.В., подаден чрез пълномощник, в който се съдържа становище за неоснователност на въззивната жалба. Въззиваемият моли съда да потвърди обжалваното решение. Становището се поддържа в съдебно заседание от явилия се процесуален представител.

Въззиваемата М.И.А. не е депозирала писмен отговор.

Съдът, след преценка на събраните доказателства и становищата на страните, констатира следната фактическа обстановка, която не е спорна между страните: И.В. и М.А. са наследници на К. И., поч. на 7.05.1969г. Първият притежава 1 / 3 ид.ч., а втората – 1 / 6 ид.ч. от наследството на КК. И..

С решение № К030 / 22.12.1997г. на ПК Кубрат, на наследниците на КК. В. И. е възстановено с плана за земеразделяне правото на собственост на процесните земеделски имоти – ниви, находящи се в землището на гр.Кубрат.

На 24.11.2015г. М.А. е сключила договор с „Интер 77“ООД, по силата на който първата е отдала на втория четирите земеделски имота под аренда за срок от 9 години, считано от 1.10.2016г. до 1.10.2025г. Арендното плащане е уговорено в размер 20лв. за декар за всяка стопанска година. Договорът е нотариално заверен и вписан в СВ при РС Кубрат.

От неоспорената от страните и приета от първоинстанционния съд съдебно-икономическа експертиза се установява, че към момента на сключване на договора за аренда средно годишното арендно плащане за ниви в землището на гр.Кубрат е 58лв. за декар, а за стопанската година 2016 – 2017, която е първа по сключения договор за аренда, средно годишното арендно плащане за ниви в същото землище е 61лв. за декар. Средна пазарна рента от 20лв. за декар вещото лице е отчело за стопанската 2011 – 2012г. Експертът е направил заключение, че е налице силен ръст на рентата в последните шест години и трайна възходяща тенденция в развитието й.

Пред районния съд ответникът „Интер 77“ООД е изложил твърдение, че след сключване на договора за аренда М.А. се е разпоредила със своите идеални части от правото на собственост върху възстановените земеделски земи. Доказателства в тази връзка не са събрани, но предвид липсата на оспорване на този факт районният съд го е приел за установен. Във въззивното производство не са направени нови доказателствени искания.

Въз основа на така установената фактическа страна, съдът направи следните правни изводи: пред районния съд са предявени два обективно кумулативно съединени иска за обявяване на нищожност на сключения договор за аренда на земеделски земи, с основание чл.26 ал.1 пр.1 ЗЗД – противоречие със закона, като противоречащ на нормата на чл.8 ал.2 т.1 ЗАЗ и чл.26 ал.1 пр.3 ЗЗД – поради накърняване на добрите нрави. Първостепенния съд е разгледал иска за обявяване на нищожност на договора поради противоречието му с чл.8 ал.2 т.1 ЗАЗ и като го е счел за основателен, не се е произнесъл по втория кумулативно съединен иск за обявяване на нищожност поради накърняване на добрите нрави. Така извършеното произнасяне съответства на съдебната практика, съдържаща се в решение № 97 от 8.02.2013 г. на ВКС по т. д. № 196 / 2011 г., I т. о.: при въведени няколко основания за нищожност, всяко от които произтича от различни факти и може да съществува самостоятелно, правен интерес от кумулативното обективно съединение на исковете не е налице, ако правните последици, които законът свързва с обявяването на нищожността са идентични. В този случай, независимо от поддържано от ищеца кумулативно съединяване на исковете, съдът следва да разгледа исковете при условията на евентуално съединяване и да се произнесе по всеки един от тях в поредност, съобразно естеството на твърдения порок, според основанията по чл.26 ЗЗД.  С уважаването на иска за обявяване на нищожност на едно от тези основания, съдът не дължи произнасяне по исковете, предявени на други въведени в процеса основания за недействителност.

Във връзка с твърдението на ищеца И.В. за противоречие на уговорения размер на арендното плащане с разпоредбата на чл.8 ал.2 т.1 ЗАЗ, въззивният съд счита, че цитираната разпоредба определя само базата, въз основа на която да се договаря размерът на арендното плащане, като не ограничава прокламираната в чл. 9 от ЗЗД свобода на договаряне. Изводът следва от съдържанието на чл.8 ал.2 ЗАЗ – размерът на арендното плащане се договаря, а не определя въз основа на обстоятелствата по т.1 и 2 от същата алинея. До 1999г. размерът на плащането се е определял по методика на МЗГАР, но към момента на сключване на арендния договор разпоредбата на чл.8 ал.3 ЗАЗ е отменена, което допълнително дава основание на съда да приеме, че нормата на чл.8 ал.2 ЗАЗ няма императивен характер. Принципен аргумент в подкрепа на това схващане може да се извлече и от предвидената в чл.16 ал.1 ЗАЗ възможност след сключването на договора за аренда всяка от страните да поиска изменение, ако обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждането на отношенията си, се изменят трайно и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения. При непостигане на съгласие, в чл.16 ал.5 ЗЗД е предвидена възможност за разрешение на спора по съдебен ред. Това законодателно разрешение отчита както продължителното изпълнение на договора за аренда, така и невъзможността на страните при сключването на договора да предвидят всички евентуални промени на обстоятелствата, свързани с изпълнението на задълженията по него, включително свързани и със съразмерността на дължимите престации. Изводът на районния съд за императивния характер на нормата на чл.8 ал.2 ЗАЗ не се споделя от настоящия съдебен състав. Не е налице противоречие на договора за аренда със закона – чл.8 ал.2 ЗАЗ, поради което предявеният иск е неоснователен.

Горният извод налага необходимостта от разглеждане на втория обективно съединен иск за обявяване на нищожност на договора поради накърняване на добрите нрави, основан на твърдение за явна нееквивалентност на престациите. Съдебната практика, съдържаща се в решение № 24 / 9.02. 2016 г., постановено по гр.д. № 2419 / 2015г. на ВКС, ІІІг.о., дава отговор на въпроса в кои случаи нееквивалентността на насрещните вземания може да доведе до нищожност на договора поради накърняване на добрите нрави. Прието е, че само наличието на нееквивалентност на престациите според представата на съда не е достатъчно, за да се стигне до извода, че сделката е нищожна поради противоречие с добрите нрави. Известна обективна нееквивалентност е допустима, тъй като свободата на договаряне предполага преценката за равностойността на престациите да се извършва от страните с оглед техния интерес. Следващата степен на нееквивалентност на престациите може да представлява сделка, сключена при явно неизгодни условия и ако страната е в състояние на крайна нужда, порокът би бил унищожаемост по чл.33 ЗЗД. При най-високата степен на нееквивалентност на престациите съществува такова съотношение, че едната от тях е незначителна и практически нулева, поради което е нищожна поради накърняване на добрите нрави.

От този отговор на въпроса следва, че в настоящия случай уговореното арендно плащане в размер около три пъти по-нисък от пазарната поземлена рента, установена от съдебно-икономическата експертиза в размер 58лв. за декар към момента на сключване на договора, не попада в последната хипотеза. Налице е договорена престация, която макар и по-ниска, възмездява в определена степен арендодателя за даденото от него по договора. Освен това следва още да се отчете, че размерът на рентата варира според особеностите на имотите – площ, категория и др.под. (в случая четирите имота са с различна площ и категория), което предполага широка свобода на договаряне, според конкретните нужди и поставени условия от договарящите. Съдът приема, че в случая нееквивалентността на престациите не води до нищожност на сделката поради накърняване на добрите нрави и предявеният иск е неоснователен.

Искът с правно основание чл.108 ЗС е обусловен от изхода на спора по исковете за нищожност на договора за аренда. За успешното му провеждане следва да се установи, че ищецът е собственик на имотите, че ответникът „Интер 77“ООД ги владее и че владението се осъществява без правно основание. Установява се от събраните доказателства, че И.В. е собственик на 1 / 3 ид.ч. от нивите по силата на наследствено правоприемство от К. И.. Също така е безспорен фактът, че имотите се държат от ответника „Интер 77“ООД. Спорен е въпросът дали последният владее имотите на годно правно основание, който, предвид изхода от предявените искове по чл.26 ал.1 ЗЗД, следва да получи положителен отговор. Налице е годно правно основание за осъщественото владение – действителен договор за аренда. Неговото действие е започнало след предявяване на исковата молба в съда, но предвид правилото на чл.235 ал.3 ГПК, този факт следва да бъде отчетен при постановяване на решението. Без правно значение е твърдението на ответника „Интер 77“ООД, че арендодателят М.А. е прехвърлила на трето лице собствените си идеални части след сключване на договора. Същият продължава своето действие, съгласно чл.17 ал.2 ЗАЗ и представлява годно правно основание, на което имотите се владеят от „Интер 77“ООД. Искът с правно основание чл.108 ЗС в оспорената от жалбоподателя част е неоснователен. В решението на КРС липсва установителен диспозитив относно правото на собственост на ищеца като част от произнасянето по ревандикационния иск, съобразно изискването на т.2а от ТР № 4 / 2014г. на ОСГК на ВКС. (съдът е изложил съображения за това в мотивите). Липсата обаче не рефлектира върху въззивния контрол на съдебния акт, доколкото решението не се обжалва в частта относно притежаваните идеални части от правото на собственост на ищеца върху процесните имоти и жалбоподателят не навежда оплаквания, свързани с правото на собственост на И.В..

Предвид различните правни изводи, до които достига въззивния съд, решението на РС Кубрат следва да бъде отменено, включително и в частта за присъдените разноски в полза на И.В. в размер 957,61лв., като вместо него бъде постановено ново такова, с което предявените искове бъдат отхвърлени като неоснователни. Ответникът „Интер 77“ООД е претендирал пред РС присъждане на разноски в размер 1 300лв. за заплатено адвокатско възнаграждение, което следва да бъде присъдено, предвид изхода от спора. Страните не претендират присъждане на деловодни разноски пред въззивната инстанция.

Водим от горното, съдът

Р Е Ш И :

Отменя решение № 181 / 11.11.2016г. по гр.д. № 290 / 2016г. по описа на РС Кубрат, с което на основание чл.26 ал.1 пр.1 ЗЗД е прогласена нищожност на договор за аренда на земеделска земя от 24.11.2015г., с нотариална заверка на подписите с рег. № 6046 / 24.11.2015г. на нотариус с район на действие РС Габрово, поради противоречието му със закона; на основание чл.108 ЗС „Интер 77“ООД е осъден да отстъпи собствеността и предаде на И.К.В. владението над четири поземлени имота по КККР на гр.Кубрат: поземлен имот с идентификатор 40422.270.10 с площ 4 801кв.м. в мест.“Инеклер юстю“, поземлен имот с идентификатор 40422.257.11 с площ 12 145кв.м. в мест.“Ада“, поземлен имот с идентификатор 40422.202.7 с площ 15 043кв.м. в мест.“Балък ардъ“ и поземлен имот с идентификатор 40422.220.19 с площ 19 779кв.м. в мест.“Кайлии и М.И.А. и „Интер 77“ООД са осъдени да заплатят на И.К.В. деловодни разноски в размер 957,61лв., като вместо това постановява:

Отхвърля предявените от И.К.В. искове против М.И.А. и „Интер 77“ООД с правно основание чл.26 ал.1 пр.1 и пр.3 ЗЗД за обявяване на нищожност на договор за аренда на земеделска земя от 24.11.2015г., с нотариална заверка на подписите с рег. № 6046 / 24.11.2015г. на нотариус с район на действие РС Габрово, поради противоречието му със закона и накърняване на добрите нрави, като неоснователни.

Отхвърля предявените от И.К.В. искове с правно основание чл.108 ЗС за осъждане на „Интер 77“ООД да отстъпи собствеността и предаде владението над следните поземлени имоти по КККР на гр.Кубрат: поземлен имот с идентификатор 40422.270.10 с площ 4 801кв.м. в мест.“Инеклер юстю“, поземлен имот с идентификатор 40422.257.11 с площ 12 145кв.м. в мест.“Ада“, поземлен имот с идентификатор 40422.202.7 с площ 15 043кв.м. в мест.“Балък ардъ“ и поземлен имот с идентификатор 40422.220.19 с площ 19 779кв.м. в мест.“Кайлии“, всички по, като неоснователни.

Осъжда И.К.В. да заплати на „Интер 77“ООД сумата 1 300лв. за направени деловодни разноски в първоинстанционното производство.

Решението подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд в едномесечен срок от връчването му на страните.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1.

2.

ДГ