Р Е Ш Е Н И Е

)37

Разград

29.І.2019г.

Разградски окръжен

година Град

2019

съд

21.І.

На Година

публично

РАЯ ЙОНЧЕВА

В заседание в следния

Секретар:Н.Реджебова ПРЕДСЕДАТЕЛ:

АТАНАС ХРИСТОВ

АНГЕЛ ТАШЕВ

ЧЛЕНОВЕ:

2019

Като разгледа докладваното от СЪДИЯ ЙОНЧЕВА

№2

В.гражданско

дело дело по описа за година

за да се произнесе, съобрази следното:

Производство по реда на чл. 257 и сл. във вр. с чл.310 ГПК.

С Решение №392/ 8.ХІ.2018г., поставено по гр.д.№1367 по описа му за 2018г., РРС е уважил иска на СЛРД-ЛРСД „Сокол“, гр. Кубрат като на осн. чл.233ЗЗД и по реда на чл.310, ал.1, т.2 ГПК е приел, че сключеният между страните наемен договор е прекратен поради отказ на наемодателя и е осъдил ответното „АЗА –ГР“ЕООД да опразни и върне държането на предоставения му за послужване недвижим имот, индивидуализиран като Ловна хижа-ресторант „Колибите“ и подобрения, находящи се в УПИ VІ на кв.27 по ПП на гр.Кубрат.

Недоволно от така постановеното решение, ответното дружество обжалва решението като неправилно и незаконосъобразно. В с.з., чрез процесуалния си представител по пълномощие-адв.Великов и представляващия го по закон собственик, в подкрепа на това си твърдение „АЗА –ГР“ЕООД излага аргументи за липса на предпоставките на чл.238 ЗЗД, позволяващи едностранното прекратяване на наемния договор преди изтичане на срока му. Като, в тази връзка поддържа и въведеното в срока по чл.131 ГПК възражение за частична нищожност на наемния договор, касаеща клаузата за безсрочността му, и заместването й по право с предвидения в чл.229, ал.3 ЗЗД десет годишен срок. Развиват се съображения относно правната природа на сключения към наемния договор анекс, в смисъла на постигнато между страните споразумение, което не притежава характеристиките на договор и с който не могат да се променят клаузи, относно страни, цена и срок на първоначално сключения договор. Твърди се, че на така поставените отговори първоинстанционният съд не е дал отговор, което води до незаконосъобразност на обжалваното решение. На релевираните основания моли за неговата отмяна и за постановяване на ново такова, с което по същество, съдът да отхвърли предявеният срещу него иск като неоснователен и недоказан.

С депозиран в срок отговор и в с.з., чрез процесуалния си представител по пълномощие –адв.Дечев, насрещната по жалбата страна оспорва същата като неоснователна. Моли за потвърждаване на обжалваното решене и за присъждане на сторени пред тази инстанция разноски.

Като подадена в срок, при редовност от формална страна и от легитимираща интерес от обжалването страна, жалбата е допустима.

Разгледана по същество е неоснователна. Атакуваното решение е валидно, а в обжалваните си части и допустимо постановено. Възведените правни изводи, досежно наличието на предпоставките, ангажиращи отговорността на въззивника с опразване на предоставения му под наем имот и връщане на държането му на наемодателя, кореспондират с установените по делото факти и сочат на съответно прилагане на материалния закон.

Решението се явява постановено по редовен от формална страна иск, при правилно дадена му от първоинстанционния съд правна квалификация.

Както при разглеждане на делото, така и при постановяване на решението, първоинстанционният съд е изпълнил задълженията си по чл. 131 и сл. ГПК като не е нарушил процесуалните правила, гарантиращи правото на участие и защита на страните. Правилно и съответно на търсената с иска защита е разпределил доказателствената тежест и в рамките на дължимото се по см. на чл.140 и сл. ГПК е възложил на всяка от страните, подлежащите на доказване от нея факти.

Спорът е изяснен от фактическа страна, с допустими по см. на ГПК доказателства, които поотделно и в съвкупността си сочат на относимост към подлежащите на доказване и правно релевантни за изхода на делото факти.

Пред тази инстанция не се ангажираха допустими по см. на чл.266 ГПК доказателства и не се наведоха обстоятелства, от които да следва за установена фактическа обстановка, различна от установената такава в хода на първоинстанционното производство.

Предмет на решението, чиято отмяна се иска, е иск с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК за предаване държанието на отдаден под наем недвижим имот с търговско предназначение. С оглед доводът, че имотът се ползва и до днес, ищецът твърди, че се е отказал от сключения като безсрочен наемен договор.

За да е основателен иск по чл. 233, ал. 1 от ЗЗД във вр. чл. 238 от ЗЗД -за връщане на имот, предмет на договор за наем, ищецът следва да докаже, че е налице валидно сключен договор за наем, че е предал имота, след което договора е прекратен и ответникът го ползва. В конкретния казус са доказани всички посочени предпоставки.

В резултат на самостоятелно и независимо проведеният анализ на доказателствата, в този си състав съдът намира, че в отговор на направените с жалбата оплаквания и в допълнение на изожените по същество съображения за основателност на иска, се следват допълнителни съображения от фактическа и правна страна:

По делото е безспорно установено, че на 10.V.2010г., между СЛРД-ЛРСД „Сокол“ гр.Кубрат и ЕТ „Аза-Руси Русева-Георги Георгиев“ гр.Кубрат, е сключен договор за наем, по силата на който въззиваемият наемодател е предоставил под наем на едноличния търговец имот, представляващ Ловна хижа-ресторант „Колибите“ и подобрения в УПИ VI в кв.27 по ПУП на гр.Кубрат, ул. „Паркова“ №1 състоящо се от: банкетни зали-2бр., покрита тераса, лятна открита градина.

Отдаденият по наем обект е с търговско предназначение, а страните по този договор са с доказан статут на регистрирани по ТЗ субекти. По делото не се спори, че отдаването, респ. наемането на обекта е сторено от тях в кръга на регистрираната им дейност, поради което в този си състав съдът приема , че по см. на чл.286 ТЗ, сключеният между тях наемен договор е търговска сделка . Обстоятелство, даващо основание за квалифицирането на процесния спор като търговски. По делото се следва за безспорно установено, че ответното дружество е доказано правоприемник на наемателя по договора- ЕТ“АЗА-РУСИ РУСЕВ- Георги Георгиев“, гр.Кубрат.

На 10.V.2010г. наемният договор е сключен за срок от пет години. При сключването му, наемодателят е бил представляван от своя председател. Който има управителни функции и съгл. чл.11 ЗЮЛНЦ, не разполага с правомощие да сключва договор за наем на недвижим имот, собственост на сдружението, за по-дълъг от предвидения в чл. 229, ал. 2 ЗЗД тригодишен срок, освен ако не е овластен за това с предварително решение на общото събрание. По делото не се твърди и не се доказва наличие на надлежно взето от съответния орган решение за отдаване на недвижимия имот за срок, над посочения такъв в разпоредбата на чл.229, ал.3, предл.ІІ ЗЗД.

В тази връзка, в отговор на стореното от въззивника възражение за валидността на клаузата, предвиждаща срока на наемния договор на законово предвидения такъв от три години, както и относно обстоятелството, че дужеството-наемодател не легитимира валидно право на собственост върху отдадения под наем обект, съдът намира следното:

Валидността на наемния договор не се явява обусловена от изискването, наемодателят да е собственик на отдаваната по наем вещ/имот. Договор за наем може да бъде сключен, както от собственика на вещта, така й от титуляра на ограничено вещно право на ползване. Такъв договор, идентично на договора за продажба на чужда вещ, не поражда действие за действителния собственик. На така поставения въпрос, обосновано от доказателствата първоинстанционният е отговорил съответно на приложимия материален закон и на проведената по чл.290 ГПК практика на ВКС.

В допълнение на изложеното по този въпрос от първоинстанционния съд, настоящата съдебна инстанция намира за необходимо да посочи, че чл. 229 ЗЗД урежда не валидността на договора за наем по отношение на сключилите го страни (тях той обвързва), а неговото действие по отношение на собственика. Съгласно чл. 229, ал. 3 ЗЗД договорът за наем, сключен за по-дълъг срок има сила за максималния срок от три години и в хипотезата на чл. 236, ал. 1 ЗЗД се счита за сключен за неопределен срок (в този см. вж. постановени по реда на чл.290 ГПК Решение № 15/8.ІХ.2010г. на ВКС по т. д. № 395/2009 г., II т. о., ТК ; Решение № 75 /24.VІІ.2012 г. на ВКС по т. д. № 194/2011 г., II т. о., ТК и Решение № 541/ 6.ІІ.2012 г. на ВКС по гр. д. № 810/2010 г., IV г. о., ГК) .

На следващо място, за да са налице предпоставки за редуцирането на срока от договорен в законов такъв, е необходимо наемният договор да е сключен като срочен. Като в разпоредбите на чл.229 и чл.238 ЗЗД законодателят ясно е разграничил хипотезите на срочния от безсрочния наемен договор. Т.е., и двете форми на наемния договор са законово допустими, при разграничени за страните възможности относно прекратяването им.

Съгласно чл. 236, ал. 1 ЗЗД, ако след изтичане на наемния срок използването на вещта продължи със знанието и без противопоставянето на наемодателя, то договорът се счита продължен за неопределен срок. Изложеното по горе, обосновава от фактическа страна извод, че срокът на първоначално сключеният за имота наемен договор е изтекъл на 10.V.2013г. След която дата, без противопоставяне от страна на наемодателя, въззивникът е продължил да се ползва от наетия имот и договорът се е трансфомирал от срочен в безсрочен такъв.

Като на 4.V.2015г., с подписан от тях анекс, страните по наемния договор са договорили и изрично безсрочния му характер.

Поддържаните от въззивника твърдения относно правната същност на анекса са несъстоятелни и правно неиздържани. Анексът е двустранно подписан и съдържа онзи минимум реквизити, предпоставящи от правна страна квалифицирането му като договор.

Съгласно чл. 238 ЗЗД, когато договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести за това другата страна един месец по-рано. По делото са налице доказателства за редовно упражнено от наемодателя право на отказ. Същият е отправил до ответника нот.покана, която е връчена на последния на 31.І.2018г Съответно на 1.ІІІ.2018 г. (с изтичане на срока за изпълнение, даден от кредитора) ответникът е бил длъжен да върне обекта, ведно с движимите вещи в него. Същият е длъжен да върне вещта, като това негово задължение е възникнало от момента на прекратяване на наемното правоотношение.

В предоставеният му едномесечен срок, считано от връчването й, въззивникът не е освободил предоставеният му под наем обект. Едномесечният срок за напускане на имота е изтекъл на 1.ІІІ.2018г., преди устните състезания по делото, договорът се счита за прекратен. В полза на ищеца се е породило право да иска връщане на вещта от ответника, нещо което не е било направено от него и към дата на предявяване на иска.

Както правилно е посочил в мотивите си и първоинстанционния съд, самата искова молба, също има значението на писмено отправена до наемателя покана за освобождаване на наетия имот поради отказ от наемния договор

В обобщение, в този си състав съдът намира иска за връщане на наетата вещ с принадлежностите описани в исковата молба за основателен и доказан.

Поради пълно съвпадение в крайните изводи на двете инстанции, първоинстанционното решение следва да бъде потвърдено с дължима по чл.272 ГПК препратка към мотивите му.

Предвид изхода на спора и предявеното в този смисъл искане, въззивникът следва да заплати на въззиваемия направените разноски за настоящата инстанция във вид на адвокатско възнаграждение в размер на 1 000 лв.

В съответствие с изискванията на чл.69, ал.1, т.5 ГПК, цената на настоящия иск се определя в размера на едногодишния наем. Относимо към дата на прекратяване на договора- 31.І.2018г., същият е бил дължим общо в размера на 8 355,00лв. ( 11 месеца х 690лв., при минимална за периода заплата от 460,00лв.месечно + 765лв. за м.І.2018г., при минимална за периода заплата от 510,00лв.) . Така изложеното сочи на нед9овнесена от жалбоподателя такса в размер на 117,10лв.

Водим от гореизложеното, съдът

Р Е Ш И:

ПОТВЪРЖДАВА Решение №№392/ 8.ХІ.2018г. по гр.д.№1367/2018 по описа на РРС.

ОСЪЖДА „АЗА – ГР“ЕООД,ЕИК ***********, гр.Кубрат да заплати по см/ка на РОС доп. държавна такса в размер на 117,10лв.

ОСЪЖДА „АЗА – ГР“ЕООД,ЕИК*********, гр.Кубрат да заплати на СЛРД-ЛРСД „Сокол“, ЕИК 116516197, гр. Кубрат разноски за адвокатска услуга в размер на 1 000,00лв.

Предвид търговския характер на спора и обективирания в размер на 8 355,00лв. материален интерес, по аргумент на чл.280, ал.2, предл. ІІ във вр. с чл.69, ал.1, т.5 ГПК решението на въззивния съд е окончателно и не подлежи на обжалване.

Решението да се счита обявено на страните на 4.ІІ.2019г.

ПЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1. 2.

НР