ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ / 5.04.2019г., гр.Разград

Окръжен съд Разград

На пети април, две хиляди и деветнадесета година

В закрито съдебно заседание в следния състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: РАЯ ЙОНЧЕВА

ЧЛЕНОВЕ: АТАНАС ХРИСТОВ

АНГЕЛ ТАШЕВ

Секретар:

Прокурор:

Като разгледа докладваното от съдия Атанас Христов

ЧВГрД № 95 по описа на съда за 2019г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.577 ГПК.

Образувано е по частна жалба, подадена от Н.Д.Н., ЕГН **********, с адрес ***, чрез пълномощника му адвокат Жоро Чобанов от АК – Разград, срещу Определение № 3 от 22.02.2019г. постановено по преписка с вх. № 335 от 22.02.2019г. по описа на Служба по вписвания гр. Исперих.

С обжалваното определение е постановен отказ на съдията по вписванията при РС Исперих да разпореди вписване на уведомлението му за прекратяване (разваляне) на договор за аренда, вписан в СВ при ИРС с рег.№ 3902/29.11.2016г., акт № 201, том 3, отправено до арендатора Цветомир Василев Антонов, ЕГН **********,*** – в качеството му на земеделски производител.

С частната жалба са наведени доводи за неправилност на обжалваното определение на съдията по вписванията, като се иска от съда да го отмени и да върне преписката със задължителни указания за вписване на развалянето на договора за аренда.

Съдът, след преценка на събраните по делото доказателства и становището на жалбоподателите, констатира следното: на 29.11.2016г. Н.Н., действащ чрез пълномощника адв.Жоро Чобанов, и Цветомир Василев Антонов са сключили договор за аренда, по силата на който Н. в качеството си на арендодател е поел задължение да предостави на Цветомир Василев Антонов в качеството му на арендатор 1/7 ид.ч. от поземлен имот с площ 101,970дка в землището на с.Яким Груево с подробно описани идентификационни данни за срок от шест стопански години, а арендаторът е поел задължение да заплати на арендодателя годишна рента в размер 300лв. на декар или обща годишна рента за шест години в размер 26 220лв.

Договорът е вписан в Службата по вписванията при РС Исперих с вх.рег.№ 3902/29.11.2016г., акт № 201, том 3, за което е внесена държавна такса в размер 26,22лв., видно от отбелязването в горната лява част на представения препис /л.17/.

На неизвестна дата преди 21.02.2019г., Н.Н. чрез същия пълномощник е отправил писмено изявление до Цветомир Василев Антонов, с което е развалил договора за аренда на основание чл.28 ал.1 ЗАЗ поради неизвършване на плащане по него съобразно договорените между страните клаузи. Изявлението е получено на 21.02.2019г. от Цветомир Василев Антонов, удостоверено чрез подпис на последния /л.16/.

На 22.02.2019г. Н.Н. е депозирал чрез пълномощника молба пред съдията по вписванията при РС Исперих, с която е поискал вписване на развалянето на договора. Към молбата са приложени писменото уведомление, препис от договора за аренда, пълномощното от Н.Н. в полза на адв.Жоро Чобанов, документ за внесена държавна такса за извършване на поисканото вписване в размер 10лв. /л.14-20/.

С обжалваното определение съдията по вписванията е отказал да разпореди вписване на молба за вписване на прекратяване (разваляне) на договора за аренда, като е приел, че това е актът, който подлежи на вписване в имотния регистър на СВ. Изложил е съображения, които могат да бъдат обобщени в четири групи: липса на нотариална заверка на подписа на молителя върху акта, чието вписване се иска, съобразно изискването на чл.3 ал.1 ПВ; липса на съдържание по отношение на идентификация на страните по чл.6 ал.1 б.а ПВ и идентификация на имота по чл.6 ал.1 б.в ПВ; липса на пълномощно от арендодателя в полза на адвоката, инициирал производството пред Службата по вписванията (прието е, че представеното пълномощно /л.19/ предоставя право само за сключване на договор за аренда, но не и за извършване на действия по прекратяването му); липса на внесена държавна такса за вписване в пълен размер, която съгл. чл.3 от Тарифата за ДТ, събирани от АВ, е в размер на половината от събраната такса за вписване на договора, а именно 13,11лв.

При така изложените факти и обстоятелства, съдът приема от правна страна следното: Съгласно т.1 от тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. на ВКС по т. д. № 2/2015 г., ОСГТК, за предвиденото в чл.27 ал.2 ЗАЗ вписване на прекратяването – развалянето на арендния договор на основанието по чл.28 ал.1 изр. първо ЗАЗ, е необходимо пред съдията по вписванията да се представи актът (писменият документ), материализиращ изявлението за разваляне на договора по причина забава в плащанията на арендната вноска повече от три месеца и да се удостовери достигането му до адресата. Тълкуването, направено от ВКС, води до извод, различен от приетия от съдията по вписванията относно подлежащия на вписване документ в СВ. На вписване подлежи писменото изявление на арендодателя за прекратяване (разваляне) на договора, а не молбата за вписване на изявлението, с която се инициира производството пред Службата по вписванията.

При така направеното уточнение и за да се прецени дали преписката следва да бъде върната на съдията по вписванията с указание за извършване на поисканото вписване, съдът дължи проверка именно на посоченото писмено изявление за прекратяване на договора за аренда. В този смисъл е приложима общата разпоредбата на чл.533 ГПК, според която съдът е длъжен да провери служебно дали са налице условията за издаване на искания акт, в случая дали са налице условията за съдебно разпореждане за вписване на прекратяването на арендния договор.

Производството по вписване е формално, едностранно и охранително, като основанията за отказ да бъде извършено вписване са изрично изброени в разпоредбата на чл.32а ПВ. Предвид задължителните указания, дадени с т. 6 от ТР № 7 от 25.04.2013 г. на ВКС по т.д. № 7/2012 г. на ОСГТК, проверката, която извършва съдията по вписванията, респ. съдът по частната жалба, включва преценка дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание.

В писменото изявление на арендодателя за прекратяване на договора за аренда са посочени данни както за страните, така и за имота, за който се отнася прекратяването на договорните отношения. От тези данни може да се извлече наличието на изискуемото по чл.6 ал.1 б.а и б.в ПВ съдържание по отношение идентификацията на страните и имота. Съдът не споделя изложените в обратния смисъл съображения на съдията по вписванията в обжалваното определение.

По-нататък, съдът констатира, че писменото изявление за прекратяване на договора поради неизпълнението му от арендатора действително е съставено от пълномощник на арендодателя. Дали пълномощникът е бил овластен от арендодателя и какъв обем права му е предоставен обаче, е въпрос, свързан с материалноправните отношения между страните по договора. С оглед указанията в т.6 от тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. по тълк.д.№ 7 от 2012 г. на ОСГТК на ВКС относно предметния обхват на проверката в охранителното производство, следва да се приеме, че съдията по вписванията няма право да извършва проверка за действителността на едностранното волеизявление за прекратяване на договора за аренда, в т.ч. и дали е налице надлежна представителна власт при извършване на действие, представляващо разпореждане с предмета на арендния договор. Като е направил обратното, съдията по вписванията е излязъл извън обхвата на дължимата проверка.

Съдът споделя съображенията в обжалваното определение относно останалите две основания, на базата на които е отказано вписване по образуваната преписка.

Съгласно чл.27 ал.1 т.2 и ал.2 в.в. с чл.28 ал.1 ЗАЗ, договорът за аренда се прекратява при неизпълнение – по общия ред, доколкото в този закон не е предвидено друго. Общият ред на развалянето на договорите е уредено в чл.87 ЗЗД и предвижда писмена форма на изявлението за прекратяване на договора, когато самият договор е сключен в писмена форма. Както бе посочено по-горе обаче, общият ред е приложим, доколкото в ЗАЗ не е предвидено друго. В чл.3 ал.1 и 2 ЗАЗ изрично е създадена регламентация, че договорите за аренда, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване, сключени в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните, се вписват в службата по вписванията и се регистрират в съответната общинска служба по земеделие. В този смисъл следва да се приеме и изискването за нотариална заверка на подписа на писменото изявление за прекратяване на арендния договор. Аргумент в тази насока е и посочената от съдията по вписванията разпоредба на чл.3 ал.1 ПВ, съгласно която подлежат на вписване само актове, които са извършени по нотариален ред или са с нотариално заверен подпис. След като за писменото изявление по чл.27 ал.2 ЗАЗ е предвидено вписване в службата по вписванията, за него са задължително приложими и правилата на Правилника за вписванията. Ето защо разпоредбата на чл.3 ал.2 ЗАЗ следва да бъде тълкувана във връзка с чл.3 ал.1 ПВ. Липсата на нотариално удостоверяване на подписа на арендодателя на писменото изявление за прекратяване на договора е съществен недостатък на формата на представения за вписване акт, поради което е основание за отказ от извършване на съответното вписване.

Съдът констатира и че внесената държавна такса от 10лв. не е в пълния дължим размер. Размерът от 13,11лв., определен от съдията по вписванията, е в съответствие с чл.3 ал.1 от Тарифата за ДТ, събирани от АВ и е определена като половината от вече събраната такса от 26,22лв. за първоначалното вписване на договора. Не е възможно приложението на чл.129 ал.2 ГПК с даване на указания от съдията по вписванията за внасянето й в пълния размер, в какъвто смисъл е оплакването в частната жалба. Във връзка с този въпрос е задължителното тълкуване, съдържащо се в т.1 на ТР № 7/2012г. на ОСГТК на ВКС, съгласно което в хипотезата на нередовност на молбата за вписване, съдията по вписванията е длъжен да постанови отказ съгласно чл.32а от Правилника за вписванията, без да може да дава указания за отстраняване на нередовността. Цитираното в частната жалба определение на ВКС разглежда съвсем различна хипотеза, при която в преписката е представена частично заплатена държавна такса, а в хода на инстанционния контрол е било установено, че към същата дата, но с отделен документ, е било извършено доплащането й в пълен размер и ВКС е отменил определението на въззивния съд по причина, че е излязъл извън очертания с въззивната жалба предмет на проверка.

В настоящия случай липсата на доказателство за заплатена в цялост държавна такса за отбелязване на поисканото вписване е самостоятелно основание за отказ от извършването му.

Като съобрази, че подлежащият на вписване акт – писмено изявление за прекратяване (разваляне) на договор за аренда, не отговаря на изискването за форма, както и че не е внесена в цялост дължимата държавна такса за извършване на поисканото вписване, съдът приема, че частната жалба, с която се иска връщане на преписката на съдията по вписванията с даване на задължителни указания за извършване на вписването, е неоснователна.

В същия дух е и формираната вече съдебна практика по сходни и/или идентични казуси. В посочения по–горе смисъл са постановени Определение № 163 от 3.4.2019г. по ч.в.гр.д. № 94/2019г. по описа на Окръжен съд – Разград и Определение № 164 от 3.4.2019г. по ч.в.гр.д. № 94/2019г. по описа на Окръжен съд – Разград. Относно необходимостта от нотариално удостоверяване по см. на чл.589, ал. 2 ГПК на подписа в заявлението за едностранно прекратяване на договора за аренда вж. и Определение № 1859 от 20.07.2018 г. на ОС - Варна по в. ч. гр. д. № 1283/2018 г., с което е потвърдено определение за отказ вх.рег.№ 2562/ 16.02.2018, вписан Акт № 32, том I, на съдия по вписванията към Служба по вписванията-Варна, постановено по заявление вх.№ 3562/ 2018г.

Водим от горното, съдът

ОПРЕДЕЛИ:

Оставя без уважение частната жалба, подадена от Н.Д.Н., ЕГН **********, с адрес *** СРЕЩУ определение № 3 от 22.02.2019г. на съдията по вписванията, постановено по молба с вх. № 335 от 22.02.2019г. по описа на Службата по вписванията при РС Исперих.

Препис от определението да се връчи на жалбоподателя, на осн. чл. 7, ал.2 ГПК.

Определението подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд в едноседмичен срок от съобщаването му.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.