ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ / 3.04.2019г., гр.Разград

Окръжен съд Разград

На трети април, две хиляди и деветнадесета година

В закрито съдебно заседание в следния състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: АНЕЛИЯ ЙОРДАНОВА

ЧЛЕНОВЕ: ИРИНА ГАНЕВА

АНГЕЛ ТАШЕВ

Секретар:

Прокурор:

Като разгледа докладваното от съдия Ирина Ганева

ЧВГрД № 96 по описа на съда за 2019г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.577 ГПК.

Образувано е по частна жалба, подадена от Н.Д.Н. чрез пълномощник, срещу отказ на съдията по вписванията при РС Исперих да разпореди вписване на уведомлението му за прекратяване (разваляне) на договор за аренда, вписан в СВ при ИРС с вх. № 3901/29.11.2016г., акт № 200, том 3, отправено до арендатора „Ла Фаттория“ЕООД. С частната жалба са наведени доводи за неправилност на обжалваното определение на съдията по вписванията, като се иска от съда да го отмени и да върне преписката със задължителни указания за вписване на развалянето на договора за аренда.

Съдът, след преценка на събраните по делото доказателства и становището на жалбоподателите, констатира следното: на 29.11.2016г. Н.Н., действащ чрез пълномощника адв.Жоро Чобанов, и „Ла Фаттория“ЕООД са сключили договор за аренда, по силата на който Н. в качеството си на арендодател е поел задължение да предостави на „Ла Фаттория“ЕООД в качеството му на арендатор 1/7 ид.ч. от поземлен имот с площ 101,970дка в землището на с.Яким Груево с подробно описани идентификационни данни за срок от шест стопански години, а арендаторът е поел задължение да заплати на арендодателя годишна рента в размер 300лв. на декар или обща годишна рента за шест години в размер 26 220лв.

Договорът е вписан в Службата по вписванията при РС Исперих с вх.рег.№ 3901/29.11.2016г., акт № 200, том 3, за което е внесена държавна такса в размер 26,22лв., видно от отбелязването в горната лява част на представения препис.

На неизвестна дата преди 21.02.2019г., Н.Н. чрез същия пълномощник е отправил писмено изявление до „Ла Фаттория“ЕООД, с което е развалил договора за аренда на основание чл.28 ал.1 ЗАЗ поради неизвършване на плащане по него съобразно договорените между страните клаузи. Изявлението е получено на 21.02.2019г. от законния представител на дружеството-арендатор, удостоверено чрез подпис на последния.

На 22.02.2019г. Н.Н. е депозирал чрез пълномощника молба пред съдията по вписванията при РС Исперих, с която е поискал вписване на развалянето на договора. Към молбата са приложени писменото уведомление, препис от договора за аренда, пълномощното от Н.Н. в полза на адв.Жоро Чобанов, документ за внесена държавна такса за извършване на поисканото вписване в размер 10лв.

С обжалваното определение съдията по вписванията е отказал да разпореди вписване на молба за вписване на прекратяване (разваляне) на договора за аренда, като е приел, че това е актът, който подлежи на вписване в имотния регистър на СВ. Изложил е съображения, които могат да бъдат обобщени в четири групи: липса на нотариална заверка на подписа на молителя върху акта, чието вписване се иска, съобразно изискването на чл.3 ал.1 ПВ; липса на съдържание по отношение на идентификация на страните по чл.6 ал.1 б.а ПВ и идентификация на имота по чл.6 ал.1 б.в ПВ; липса на пълномощно от арендодателя в полза на адвоката, инициирал производството пред Службата по вписванията (прието е, че представеното пълномощно предоставя право само за сключване на договор за аренда, но не и за извършване на действия по прекратяването му); липса на внесена държавна такса за вписване в пълен размер, която съгл. чл.3 от Тарифата за ДТ, събирани от АВ, е в размер на половината от събраната такса за вписване на договора, а именно 13,11лв.

При така изложените факти и обстоятелства, съдът приема от правна страна следното: Съгласно т.1 от тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. на ВКС по т. д. № 2/2015 г., ОСГТК, за предвиденото в чл.27 ал.2 ЗАЗ вписване на прекратяването – развалянето на арендния договор на основанието по чл.28 ал.1 изр. първо ЗАЗ, е необходимо пред съдията по вписванията да се представи актът (писменият документ), материализиращ изявлението за разваляне на договора по причина забава в плащанията на арендната вноска повече от три месеца и да се удостовери достигането му до адресата. Тълкуването, направено от ВКС, води до извод, различен от приетия от съдията по вписванията относно подлежащия на вписване документ в СВ. На вписване подлежи писменото изявление на арендодателя за прекратяване (разваляне) на договора, а не молбата за вписване на изявлението, с която се инициира производството пред Службата по вписванията.

При така направеното уточнение и за да се прецени дали преписката следва да бъде върната на съдията по вписванията с указание за извършване на поисканото вписване, съдът дължи проверка именно на посоченото писмено изявление за прекратяване на договора за аренда. В този смисъл е приложима общата разпоредбата на чл.533 ГПК, според която съдът е длъжен да провери служебно дали са налице условията за издаване на искания акт, в случая дали са налице условията за съдебно разпореждане за вписване на прекратяването на арендния договор.

Производството по вписване е формално, едностранно и охранително, като основанията за отказ да бъде извършено вписване са изрично изброени в разпоредбата на чл.32а ПВ. Предвид задължителните указания, дадени с т. 6 от ТР № 7 от 25.04.2013 г. на ВКС по т.д. № 7/2012 г. на ОСГТК, проверката, която извършва съдията по вписванията, респ. съдът по частната жалба, включва преценка дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание.

В писменото изявление на арендодателя за прекратяване на договора за аренда са посочени данни както за страните, така и за имота, за който се отнася прекратяването на договорните отношения. От тези данни може да се извлече наличието на изискуемото по чл.6 ал.1 б.а и б.в ПВ съдържание по отношение идентификацията на страните и имота. Съдът не споделя изложените в обратния смисъл съображения на съдията по вписванията в обжалваното определение.

По-нататък, съдът констатира, че писменото изявление за прекратяване на договора поради неизпълнението му от арендатора действително е съставено от пълномощник на арендодателя. Дали пълномощникът е бил овластен от арендодателя и какъв обем права му е предоставен обаче, е въпрос, свързан с материалноправните отношения между страните по договора. С оглед указанията в т.6 от тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. по тълк.д.№ 7 от 2012 г. на ОСГТК на ВКС относно предметния обхват на проверката в охранителното производство, следва да се приеме, че съдията по вписванията няма право да извършва проверка за действителността на едностранното волеизявление за прекратяване на договора за аренда, в т.ч. и дали е налице надлежна представителна власт при извършване на действие, представляващо разпореждане с предмета на арендния договор. Като е направил обратното, съдията по вписванията е излязъл извън обхвата на дължимата проверка.

Съдът споделя съображенията в обжалваното определение относно останалите две основания, на базата на които е отказано вписване по образуваната преписка.

Съгласно чл.27 ал.1 т.2 и ал.2 в.в. с чл.28 ал.1 ЗАЗ, договорът за аренда се прекратява при неизпълнение – по общия ред, доколкото в този закон не е предвидено друго. Общият ред на развалянето на договорите е уредено в чл.87 ЗЗД и предвижда писмена форма на изявлението за прекратяване на договора, когато самият договор е сключен в писмена форма. Както бе посочено по-горе обаче, общият ред е приложим, доколкото в ЗАЗ не е предвидено друго. В чл.3 ал.1 и 2 ЗАЗ изрично е създадена регламентация, че договорите за аренда, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване, сключени в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните, се вписват в службата по вписванията и се регистрират в съответната общинска служба по земеделие. В този смисъл следва да се приеме и изискването за нотариална заверка на подписа на писменото изявление за прекратяване на арендния договор. Аргумент в тази насока е и посочената от съдията по вписванията разпоредба на чл.3 ал.1 ПВ, съгласно която подлежат на вписване само актове, които са извършени по нотариален ред или са с нотариално заверен подпис. След като за писменото изявление по чл.27 ал.2 ЗАЗ е предвидено вписване в службата по вписванията, за него са задължително приложими и правилата на Правилника за вписванията. Ето защо разпоредбата на чл.3 ал.2 ЗАЗ следва да бъде тълкувана във връзка с чл.3 ал.1 ПВ. Липсата на нотариално удостоверяване на подписа на арендодателя на писменото изявление за прекратяване на договора е съществен недостатък на формата на представения за вписване акт, поради което е основание за отказ от извършване на съответното вписване.

Съдът констатира и че внесената държавна такса от 10лв. не е в пълния дължим размер. Размерът от 13,11лв., определен от съдията по вписванията, е в съответствие с чл.3 ал.1 от Тарифата за ДТ, събирани от АВ и е определена като половината от вече събраната такса от 26,22лв. за първоначалното вписване на договора. Не е възможно приложението на чл.129 ал.2 ГПК с даване на указания от съдията по вписванията за внасянето й в пълния размер, в какъвто смисъл е оплакването в частната жалба. Във връзка с този въпрос е задължителното тълкуване, съдържащо се в т.1 на ТР № 7/2012г. на ОСГТК на ВКС, съгласно което в хипотезата на нередовност на молбата за вписване, съдията по вписванията е длъжен да постанови отказ съгласно чл.32а от Правилника за вписванията, без да може да дава указания за отстраняване на нередовността. Цитираното в частната жалба определение на ВКС разглежда съвсем различна хипотеза, при която в преписката е представена частично заплатена държавна такса, а в хода на инстанционния контрол е било установено, че към същата дата, но с отделен документ, е било извършено доплащането й в пълен размер и ВКС е отменил определението на въззивния съд по причина, че е излязъл извън очертания с въззивната жалба предмет на проверка.

В настоящия случай липсата на доказателство за заплатена в цялост държавна такса за отбелязване на поисканото вписване е самостоятелно основание за отказ от извършването му.

Като съобрази, че подлежащият на вписване акт – писмено изявление за прекратяване (разваляне) на договор за аренда, не отговаря на изискването за форма, както и че не е внесена в цялост дължимата държавна такса за извършване на поисканото вписване, съдът приема, че частната жалба, с която се иска връщане на преписката на съдията по вписванията с даване на задължителни указания за извършване на вписването, е неоснователна.

Водим от горното, съдът

ОПРЕДЕЛИ:

Оставя без уважение частната жалба, подадена от Н.Д.Н. срещу определение №2/22.02.2019г. на съдията по вписванията, постановено по молба с вх. № 334/22.02.2019г. по описа на Службата по вписванията при РС Исперих.

Определението подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд в едноседмичен срок от съобщаването му.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.